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권리금을 ｢임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가｣이다. ｢상가임대차법｣의 권리금규정은 “종래 규정만으로 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없‘음을 신설근거로 한다. 그러나 권리금의 보호는 채권관계로서 임대차관계의 법리를 왜곡하고 임대인과 장래 임차인이 되려는 사람의 희생을 딛고 임차인을 보호하는 편협한 장치이다. 지금까지 ｢상가임대차법｣의 입법과 연구는 임차인보호에 치우쳐 권리금으로 말미암은 사회·경제적 비효용과 낭비에 거의 관심을 두지 않았고 권리금보호로 커다란 짐을 떠안아야 하는 장래의 임차인의 이익을 방치한 인상이 현저하다. 권리금의 양성화는 득보다 실이 크다. 먼저 권리금의 실체가 분명하지 않다. 그리고 ｢상가임대차법｣의 입법자도 권리금의 회수기회를 보장하여야 하는 근거를 제대로 제시하지 않는다. 다음으로 권리금의 양성화와 그에 이어지는 일반화·보편화는 사회경제적 낭비와 고비용·저효율에서 결코 자유로울 수 없다. 더욱이 권리금은 목돈으로서 이를 지급하여야 하는 신규임차인에게는 일종의 일시불차임 또는 투자금의 의미를 가지며, 그가 영업활동에 실패할 경우에는 심지어 위험금의 성질을 가진다. 이 때문에 권리금은 임차인이 되려는 사람에게는 진입장벽이다. 권리금은 그 실질에서 영업권을 양도하는 대가와 구분되지 않는다. 그러므로 권리금을 영업양도의 대가로 대체하고 장기의 임대차기간을 보장하는 방법으로 임차인의 이익보호에 충분하다. ｢상가임대차법｣의 입법자가 권리금규정의 신설근거로 제시한 ‘약자보호’는 무소불위의 만병통치약이 되어서는 안 된다.
Art.10-3 states, that ‘premium’ means a price, such as money, paid to a lessor or a lessee, other than deposits and rents, as a price for transfer or use of tangible or intangible property value, including business facilities, equipment, customers, credit, business know-how and business benefits generated from the location of a commercial building, which is paid by a person who conducts or who intends to conduct a business in a commercial building, the subject-matter of the lease. But this definition is is not accurate enough but obscure. The term ‘preminum’ seemsto be an another name of price for the transfer of business. The generalization and the legislation of premium may emerge as a main culprit of the pattern of low efficiency and high expenditur in leasing market. The protection of leasing right through the prolonged period which does not exceed 10 years and the unification of premium and price for business rights can be reached and stablised within our legal system.
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Premium, Commercial building lease, Protection of commercial building tenants, Business rights, Transfer of business
