토지이용과 관련된 지역ㆍ지구 등의 지정과 관리에 관한 기본적 사항을 규정한「토지이용규제기본법」(이하 “토지이용규제법”이라 한다.)은 2005년 12월 7일 제정된 바 있다. 이 법의 제정 이전에는 1962년 제정된「도시계획법」에 토지이용규제를 위한 용도지역과 용도구역제가 도입되었고, 1972년 12월 30일 제정된「국토이용관리법」은 국토건설종합계획에 따른 토지이용계획의 입안과 결정 그리고 그 시행에 관하여 규정하였다. 이후「국토이용관리법」은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 한다.)이 제정되면서 2003년 1월 1일부로 폐지되었다. 이와 같이 토지이용 규제에 관한 법률에 변천은 있었지만, 토지이용규제는 지역·지구 등의 지정을 통해 이루어지는 것에는 여전히 변화가 없다.「토지이용규제법」제5조는 “① 토지이용규제법 별표에 규정된 지역·지구 등, ② 다른 법률의 위임에 따라 대통령령에 규정된 지역·지구 등으로서 이 법의 대통령령에 규정된 지역·지구 등, ③ 다른 법령의 위임에 따라 총리령, 부령 및 자치법규에 규정된 지역·지구 등으로서 국토교통부장관이 관보에 고시하는 지역·지구 등에 규정된 것 외에는 신설(지역·지구 등을 세분하거나 변경하는 것을 포함한다.)할 수 없다”라고 규정하고 있는데, 이처럼「토지이용규제법」은 사업지구에서의 행위제한과 도시·군관리계획으로 결정하는 지역·지구 등에서의 행위제한을 규정하고 있다. 「토지이용규제법」과「국토계획법」에 따라 용도지역이나 용도지구에서의 행위제한은 개발행위를 제한하거나 토지이용과 관련된 인가·허가 등을 받도록 작위의무 또는 부작위의무를 부과하게 되었고, 또한 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 제한을 받는 것을 내용으로 하고 있다. 이와 같은 행위제한은 학문상 공용제한에 해당하는데, 공용제한으로 인한 재산권침해에 대해서는 손실보상을 해주어야 할 것이지만, 헌법재판소의 그린밸트결정은 독일 헌법재판소의 분리이론을 통해 개별법상 보상규정이 없이는 보상을 받지 못한다고 판단한 바 있다. 본 논문은 토지이용규제수단의 하나인 용도지역·용도지구의 지정에 관한 근거법률인 「토지이용규제법」의 내용을 중심으로 용도지역·용도지구의 종류를 살펴보고, 지역·지구 등의 신설에 대한 심의 절차 및 지역·지구 등의 지정절차를 검토하고자 한다. 또한 사업지구 등에서의 행위제한의 구체적 내용을 개관하고 그와 같은 행위제한과 관련하여 제기되는 손실보상 여부에 대한 학설의 입장을 검토함과 동시에 개발행위를 적법하게 하기 위한 개발행위허가의 법적 성질에 관한 학설의 입장을 구체적으로 검토하면서 사법적 쟁점을 제시해보고자 한다.

The Framework Act on the Regulation of Land Use (hereinafter referred to as the "Land Use Regulation Act") was enacted on December 7, 2005, which stipulates basic matters concerning the designation and management of areas and districts related to land use. Prior to the enactment of the Land Use Regulation Act, the Urban Planning Act enacted in 1962 introduced a use area and use area system for land use regulation. The National Land Use Management Act enacted on December 30, 1972 stipulated the preparation and determination of a land use plan according to the comprehensive national land construction system and its implementation. The National Land Use Management Act was abolished from January 1, 2003 when the National Land Planning and Utilization Act (hereinafter referred to as the "National Land Planning Act") was enacted. Although there has been a change in the law on land use regulation, there has been no change in land use regulation through the designation of regions, districts, etc. In the attached Table of Article 5 of the Land Use Regulation Act, 243 are listed in 100 laws. Article 5 of the Land Use Regulation Act includes the following subparagraphs (i.e., areas, districts, etc. prescribed by Presidential Decree under the delegation of other laws, areas, districts, etc. under the Prime Minister's decree, ordinances, and municipal ordinances). It stipulates that it cannot be done. The Land Use Regulation Act stipulates restrictions on activities in business districts and restrictions on activities in regions and districts determined by urban and county management plans. According to the Framework Act on Land Use Regulation and the National Land Planning Act, restrictions on activities in use areas and districts impose a duty of action or omission to limit development activities or obtain approval or permission related to land use. Such restrictions on behavior correspond to academic restrictions on common use. There is a problem of compensation for property rights violations caused by public restrictions, but the Constitutional Court's Green Belt decision takes the separation theory taken by the German Constitutional Court and says that if there are no compensation provisions in individual laws, it cannot be compensated. This paper aims to examine the types of use areas and use districts, focusing on the basic law on the designation of use areas and use districts, one of the means of land use regulation, and to review the deliberation procedures for the establishment and designation of areas and districts. In addition, we would like to outline the details of restrictions on behavior in business districts, review the theory's position on whether to compensate for losses raised in connection with such restrictions, and present judicial issues while reviewing the position of the theory on the legal nature of development permission to legalize development activities.