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근대 도시의 주거 문제는 인구의 고도 집중으로 인한 도시 과밀화에서 비롯된 대표적인 도시문제의 하나로 지적되곤 한다. 주거 문제는 주택 공급의 양적 문제와 주택이란 물리적 공간의 질적 문제를 비롯하여 임대차 문제, 주변 생활 환경의 문제 등 인간의 주생활과 관련된 문제를 포괄적으로 가리킨다. 본고는 개항 이후 상하이인들의 주거 문제의 유래를 <상해토지장정> 체결 이후 주거 공간의 상품화에서 찾아보았다. 개항 이후 절대다수의 상하이인들이 거주한 공간이 조계였을 뿐 아니라, 주거 공간과 관련한 조계의 근대화 양상이 이후 화계에 확산되었기 때문에, 조계를 중심으로 주거 문제를 살펴보았다. 상하이인들이 주거 문제로 고통받아야 했던 이유는 주택의 임대료 및 임대차 관계에서 비롯된 것이다. 이러한 문제가 발생하게 된 유래는 조계에서 기본법의 역할을 했던 <토지장정>에서 찾아볼 수 있다. <토지장정>은 조계 내 주택이 상품화하는 법적, 제도적 토대를 제공했는데, 주택은 임대 상품이 될 수밖에 없었다. <토지장정>의 규정으로 인해 조계 내 토지의 자유로운 매매는 불가능했을 뿐 아니라 토지를 빌려 건물을 짓는 방식이 조계 내 부동산업의 중요 사업 형태가 되었다. 토지세와 가옥세가 공부국의 주요 수입원인 상황에서 지가 및 임대료의 지속적 상승은 곧 공부국과 부동산 소유주 이익의 실질적 증가로 이어진 반면, 실제 부담이 가중된 대상은 임차인이었다. 주택의 사용권이 상품이 되어 임대차 거래 중심으로 주택 시장이 기능하게 되었다. 그 결과 이방동이 횡행하는 기형적인 임대차 관계가 성행하게 되었다. 전대를 통해 임대료를 전가하는 것은 물론 차익을 통해 부를 축적했던 이방동의 전횡은 당시 상하이인들이 주거 문제로 인한 고통을 호소할 때 대표적으로 언급되던 요소였다. 요컨대 <토지장정>은 근대 상하이인들의 주거 문제가 형성된 기원이 되었다고 할 수 있다.
This article shows that the housing problem emerged as one of the most significant social issues in modern Shanghai for the commercialization of housing. The majority of lower-class residents suffered from the unaffordable rent for the poor quality houses. The Shanghai lilong(里弄), or longtang(弄堂), refers to low-medium rise-high density houses adapted from the Western countries from the beginning of the Treaty Port era. By closely examining the architecture and rental system of lilong, this research reveals that the conventional practice of subleasing the land turned into Shanghai’s modern housing rental system. The notorious sublessor, Er Fangdong(二房東), found its place in the modern combination of high rent and low income. The existing studies have explained the main reason for the housing problem is the increase in the urban population. Focusing on the housing market's changes that the Shanghai Land Regulations of 1845 and 1854 had led to, this article proves that the commercialization of housing was a decisive reason for the aggravation of the housing conditions. Since land still could not be traded, housing became one of the primary sources of profit.
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