구분소유적 공유란 1필의 토지나 1동의 건물의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 그 등기는 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기하는 것을 말한다. 구분소유적 공유는 현행 민법을 제정하면서 물권변동에 관하여 성립요건주의로 전환하면서 등장하였으나, 기타 세금의 절세, 부동산등기법상 분필 절차의 복잡성 및 법규정상 토지 분할의 제한 등으로도 성립하고 있다. 구분소유적 공유는 형식상 공유로 등기되어 있으나 일반적 공유와 달리 각 공유자에게 특정부분에 대한 단독 소유권이 인정되는 소유형태로서 실무상 필요에 의하여 인정되고 있다. 그러나 구분소유적 공유는 명의신탁의 법리와 공유의 법리가 복합적으로 적용될 수 있는 특수한 소유형태로서 그 법적 성질에 관한 상호명의신탁설과 공유설 모두 이론적 한계가 있다. 판례(상호명의신탁설)는 당사자의 의사를 중요시하여 그 실체를 명의신탁의 법리에 따라 인정하고 있으나, 공시제도와 부합하지 않는 문제점이 있다. 특히 제3자와의 관계에서 구분소유적 공유지분을 양수한 제3자의 구분소유적 공유관계 인식여부에 따라 구분소유적 공유의 승계여부를 판단하고 있으나, 제3자가 구분소유적 공유를 인식하지 못하면 구분소유적 공유는 승계되지 않아 구분소유적 공유는 해소되므로 다른 구분소유자는 제3자에게 대항하지 못한다는 문제점이 있다. 공유설은 공유 등기에 따라 구분소유적 공유관계를 내·외부적으로 완전한 공유관계로 파악하고 있으나, 제3자와의 관계에서 공유설은 법률상 근거 없이 구분소유적 공유관계의 승계를 인정함으로써 등기부를 신뢰한 제3자의 권리를 침해하여 거래 안전이 문제가 된다. 상호명의신탁설은 구분소유적 공유가 인정된 이래 약 60여년간 판례에 의하여 확립된 법리이고, 공유설도 명확한 이론적 근거를 제시하지 못하고 있는 점 등을 고려하면, 구분소유적 공유에 관한 입법이 이루어지기 전까지는 판례를 존중하여 상호명의신탁설을 중심으로 그 이론적 문제점을 해결할 필요가 있다. 입법을 하는 경우에는 양학설의 문제점을 해결하기 위하여 특정부분에 대한 소유권을 취득하려는 구분소유적 공유자의 의사와 등기를 신뢰하여 지분을 취득한 제3자를 보호할 수 있도록 구분소유적 공유에 관한 공시가 이루어지도록 하여야 할 것이다.

The term “co-ownership representing de facto partition ownership”(Hereinafter referred to as partitioned co-ownership) means the registration of shares in co-ownership at a rate corresponding to the area owned by two or more people by specifying the location and area of one land or building. partitioned co-ownership emerged when the current civil law was enacted and changed to establishment requirements that registration was necessary for changes in real estate rights, but it is also established due to other tax savings, complexity of the division of land under the Real Estate Registration Act, and restrictions on land division under laws. partitioned co-ownership is registered as sharing in form, but unlike general sharing, it is recognized as necessary in practice as a form of ownership in which exclusive ownership of a specific part is recognized by each co-owner. partitioned co-ownership is a special form of ownership in which the legal theory of title trust and the legal theory of co-ownership can be applied in combination. However, there are theoretical limitations in both the mutual name trust theory and the co-owned theory on the legal nature. The precedent(mutual name trust theory) values the intention of the parties and recognizes the substance in accordance with the theory of the title trust, but there is a problem that is not consistent with the registration system. In particular, it is determined whether or not to succeed the partitioned co-ownership according to whether the partitioned co-ownership is recognized by the third party, but if the third party does not recognize the partitioned co-ownership, the partitioned co-ownership relation is resolved, so other partitioned co-owners cannot oppose the third party. According to the sharing registration, the co-owned theory recognizes the partitioned co-ownership relationship as a complete sharing relationship internally and externally, but in relation to a third party, the co-owned theory recognizes the succession of partitioned ownership relationship without legal basis. As a result, according to this theory, transaction safety becomes a problem by infringing on the rights of a third party who trusts the register. The mutual name trust theory is a legal principle established by precedents for about 60 years since the partitioned co-ownership relationship was recognized, and the co-owned theory does not provide a clear theoretical basis. Considering these points, it is desirable to resolve the legal relationship according to precedents until legislation on partitioned co-ownership is made. In the case of legislation, in order to solve the problem of the both theory, official announcement on partitioned co-ownership relationship should be made to protect the intention of the partitioned co-owner to acquire ownership for a specific part and the third party who trusted the registration.

co-ownership representing de facto partition ownership(partitioned co-ownership), another mutual name trust, disposal of shares in co-ownership, succession of the partitioned co-ownership relationship, partition of co-owned property, mutual name trust theory, co-owned theory