초록 열기/닫기 버튼
주택임대차보호법에 따른 임대차에 있어서 임대차 종료 후 임차인이 동시이행항변권을 근거로 목적물을 계속 점유하고 있는 경우, 임대차보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는가? 이 문제에 대하여 최근 대법원 판결은 원심 판결과 견해를 달리하여, 소멸시효가 진행하지 않는다고 판시하였다. 대법원 판결은 몇 가지 이론적 근거를 제시하였다. 첫째, 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면, 소멸시효가 진행하지 않는다. 임대차 종료 후 임차인이 동시이행항변권을 근거로 목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서, 거기에 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리 행사의 모습이 명확하게 표시되었다고 볼 수 있다. 둘째, 임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인의 적극적인 권리 행사 여부와 관계없이 그것이 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도, 이 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다. 셋째, 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하고 있으면 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있다. 그럼에도 불구하고 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 본다면, 이는 이 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다. 대법원 판결의 결론은 정당하다. 그러나 그 이론적 근거에 대하여 반론이 제기되고 있는데, 이 글은 이 점에 대하여 중점적으로 고찰하였다.
In a lease under Housing Lease Protection Act, if the lessee continues to occupy the object based on simultaneous performance defense after the end of lease, does the extinctive prescription of the lease deposit return claim proceed? On this issue, the recent Supreme Court decision differed from the original judgment and judged that the extinctive prescription did not proceed. The Supreme Court decision presented several theoretical grounds. First, if it can be evaluated that the lessee continues to exercise the lease deposit return claim, the extinctive prescription does not proceed. After the termination of the lease, the lessee's continuous possession of the object on the basis of the right to simultaneous performance defense was based on the authority to return the deposit to the lessor, and it can be seen as a clear expression of the continuous exercise of the right to get the deposit back. Second, since the lessor's right to claim delivery of the object, which is in a simultaneous performance relationship with the lessee's deposit return claim, is based on real rights such as ownership, it rarely expires by prescription regardless of the lessor’s active exercise of rights. Therefore, even if the extinctive prescription does not proceed with the lessee's deposit return claim for occupying the object to return the deposit after the lease is terminated, it is not contrary to the balance of the profits between the parties involved in this claim. Third, if a lessee who has not received a deposit return after the termination of the lease occupies the object, the legal lease relationship is maintained in accordance with Article 4 (2) of Housing Lease Protection Act. Nevertheless, if it is assumed that the lessee's deposit return claim can be extinguished by the prescription, this will result in undermining the legislative purpose of this regulation, which is unfair. The conclusion of the Supreme Court decision is justified. However, objections have been raised to the theoretical basis of the judgment, and this article focused on this point.
키워드열기/닫기 버튼
Housing lease, occupation of lessee, lease deposit return claim, simultaneous performance defense, extinctive prescription
