The Development and Demise of the 1920s Florida Real Estate Boom and Overheated Speculation

이 글은 1920년대 중반 플로리다 부동산 거품의 형성과 붕괴의 과정을 논한다. 미개발지 플로리다에 왜 갑작스럽게 개발 붐을 타고 부동산 건축 열풍이 일어났으며, 가격이 급상승하면서 어떻게 극심한 투기가 발생하게 되었는지 살펴본다. 우선 개발의 초기 단계에서는 거물급 인사들의 주도로 리조트 호텔을 건설하는 사업이 주를 이루었고, 그들의 사업 성공을 위해 플로리다동부해안철도와 딕시고속도로의 건설이 이루어졌다. 이렇게 마련된 휴양도시로서의 이미지와 대중적 교통로의 연결은 이후 본격적인 플로리다 붐을 준비하였다. 1925년 절정을 이룬 부동산 개발은 코랄게이블즈와 같은 대규모 주거단지나 보카라톤 등의 신도시 개발을 위한 대중적인 투기로 확산되었다. 정부와 기업의 적극적인 홍보와 선전은 전국에 플로리다 붐을 일으켰고, 싼 금리와 쉬운 대출, 그리고 가계약서 계약법 등은 투자를 넘어선 투기를 부추겼다. 미즈너개발회사로 대표되는 부패한 금융업계의 관행과 은행, 개발업자, 관련 공권력의 유착 등은 결국 은행 연쇄부도와 더불어 플로리다의 짧았던 부동산 거품을 꺼트리는 핵심적인 요소로 작용했다.

This paper discusses the Florida real estate bubble of the 1920s: why it started, how it was developed so suddenly and rapidly, and how it was ended. In the early stage of the boom, famous individuals such as Henry Flagler and Carl Fisher led the real estate development with the construction of resort hotels. To help their own businesses, they also initiated the construction of the two major public transportation systems: The Florida East Coast Railway and the Dixie Highway. Later, the plans for larger scale communities like Coral Gables and a planned new towns like Boca Raton drew more people into Florida as the boom reached its peak in 1925. Excessive advertisement and promotion, easy and cheap loans, and the new strategies of binder contract all induced the American public into the overheated speculation on Florida land boom. Finally, the corruptive banking industries associated with the real estate business and the supervisory authorities, as shown in the example of the Mizner Development Corporation, was responsible for the bank run and the collapse of the real estate boom.