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이 연구는 전세권저당권의 구체적 집행방법에 대한 연구이다. 다만 본격적인 논의에 앞서 해결되어야 할 문제, 즉 전세권저당권의 객체를 무엇으로 볼 것인지, 전세권저당권자에게 직접청구권을 인정할 것인지를 편의상 먼저 논의하였다. 전세권저당권의 객체를 어떻게 보는냐에 따라 전세권저당권의 구체적 집행방법이 달라지게 되고 전세권저당권의 실행방법으로 저당권자에게 직접청구권을 인정하게 되면 그 보다 훨씬 번거로운 집행절차에 관해 굳이 논의할 필요가 없기 때문이다. 그러나 판례의 태도와 달리 전세권저당권의 객체는 전세권의 용익권능에 한정되는 것이 아니다. 전세권저당권의 객체는 전세금반환청구권, 용익권능, 담보권능 등을 포함한 전체로써의 전세권으로 보아야 한다. 따라서 전세권저당권의 집행절차 역시 전세권의 용익권능만을 고려한 절차가 아닌 전체로써의 전세권을 고려한 절차를 적용하여야 한다. 또한 전세권저당권자에게는 직접청구권이 인정되지 않는다. 우리 민법이 채권질권자와는 달리 저당권자에게 직접청구권을 인정하지 않고 있기 때문이다. 따라서 전세권저당권을 실현할 수 있는 집행절차에 대한 진지한 고민이 필요하다. 현행 전세권의 집행절차는 집행권원의 종류에 따라, 그리고 존속기간의 만료 여부에 따라 달리 이루어지고 있다. 그러나 이는 다른 담보목적물에 대한 집행절차와 확연히 다른 태도일 뿐더러 민사집행법 전체의 취지와도 어긋난다. 전세권저당권에 대한 집행절차는 전세권에 대한 강제집행절차와 일치해야하고 존속기간만료여부와 관계없이 단일한 절차가 적용되어야 한다. 그런데 전세금반환청구권, 용익권능, 담보권능 등 다양한 권능의 다발이라는 전세권의 특징, 존속기간만료 여부에 따라 주된 권능이 변동되는 전세권의 특징을 고려해 볼 때 현행 전세권저당권에 대한 집행절차에는 부동산에 대한 강제집행절차보다는 그 밖의 재산권에 대한 강제집행절차를 적용하는 것이 타당하다. 그 밖의 재산권에 대한 집행절차는 부동산에 대한 집행절차와 달리 절차가 간략하고 재량의 여지가 많아 전세권이라는 경매목적물의 특징을 잘 반영해서 운용될 수 있기 때문이다.
This study is a study on the specific enforcement method of jeonsegwon mortgage. However, prior to the full-scale discussion, for convenience, the problem to be solved, that is, what to view as the object of the jeonsegwon mortgage and whether to recognize the right to claim directly to the lessor, were first discussed. Depending on how you view the object of the jeonsegwon mortgage, the specific execution method of the jeonsegwon mortgage varies, and if the mortgage holder is directly recognized as the execution method of the leasehold mortgage, there is no need to discuss much more cumbersome execution procedures. However, contrary to the attitude of precedents, the object of jeonsegwon mortgage is not limited to the right to use. The object of jeonsegwon mortgage shall be regarded as a whole, including the right to the return of the deposit, the right to benefit, and the right to secure it. Therefore, the procedure for executing the jeonsegwon mortgage should also be applied in consideration of the jeonsegwon right as a whole, not the procedure for considering only the right to use of power of the leasehold right. In addition, the right to claim is not recognized directly jeonsegwon. This is because the Civil Execution Act does not recognize the right to claim directly to the mortgagee, unlike the creditor. Therefore, it is necessary to seriously consider the enforcement procedure to realize the right to jeonsegwon mortgage. The current enforcement procedure of the leasehold right is carried out differently depending on the type of execution right and whether the duration expires. However, this is not only a distinctly different attitude from the enforcement procedure for other collateral objects, but also contradicts the purpose of the Civil Execution Act as a whole. The enforcement procedure for the right to jeonsegwon mortgage must be consistent with the compulsory execution procedure for jeonsegwon and a single procedure must be applied regardless of the expiration of the term of existence. Considering the characteristics of jeonsegwon, such as lease return claims, utility rights, and security rights, and the characteristics of jeonsegwon rights whose main powers change depending on the expiration of the period, it is reasonable to apply compulsory execution procedures for other property rights. This is because the execution procedure for other property rights, unlike the execution procedure for real estate, is simple and has a lot of discretion, so it can be operated by reflecting the characteristics of jeonsegwon.
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