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우리 법제는 소유권이전등기청구권이 양도되는 경우 순차등기를 원칙으로, 포괄승계인에 의한 등기신청을 예외적으로 인정하고 있다. 이는 부동산등기법 제27조에서 상속이나 법인의 합병과 같은 등기원인 발생 이후의 포괄승계를 규정하고 있는 것과는 반대로 매매와 교환, 증여와 같은 특정승계의 경우 그러한 허용규정이 없기 때문이다. 한편 계약인수에 해당하는 수분양권 양도에는 대표적으로 미등기 전매와 복등기가 있다. 그리고 ‘양도세 매수자 부담’이라는 탈세행위도 있다. 이러한 수분양권 전매는 수분양자의 명의를 변경하면, 등기는 변경된 수분양자 앞으로 직접 경료되기 때문에 오히려 특조법의 취지를 크게 훼손할 수 있다. 따라서 수분양권에 대한 전면적 불법전매금지와 이에 기한 매매계약의 효력을 원천 무효하는 규정의 신설이 필요하다. 우리 법제에서 포괄승계인에 의한 등기신청 뿐만 아닌 직접등기가 필요한 사례로 먼저 부부간 공동명의 등기를 들 수 있다. 매매계약 당시에는 미혼이었던 매수인이 매매계약 후 등기 전에 혼인을 하여 매수 부동산을 부부공동명의로 등기하는 경우가 그것이다. 그리고 이혼의 경우 부부가 공동매수인으로서 부동산 매매계약을 체결한 후 등기 전에 이혼을 하면서, 일방이 매수 부동산을 보유하기로 재산분할이 될 때에도 직접등기의 필요성이 있다. 이에 대해 캐나다 온타리오주의 부동산 등기제도는 우리에게 많은 시사점을 준다. 온타리오주의 ‘등기명의에 관한 지시서(direction regarding title)’ 제도는 매도인이 자신이 받을 대금의 납부방식에 대해 매수인에게 지시하고, 매수인은 매도인에게 부동산의 등기부상 명의를 어떻게 등재할 것인지에 대해 지시하는 방식으로 이루어진다. 그리고 매매계약 후 명의변경이 필요한 상황에서 ‘등기명의에 관한 지시서’ 이외에 정정(amendment) 제도와 양도(assignment) 제도가 활용된다. 온타리오주의 ‘등기명의에 관한 지시서’ 제도는 매매계약 후 등기 전에 매매목적물을 특정승계하는 경우 순차등기의 필요없이 직접등기를 함으로써, 시간과 비용을 절감하고 추후 직접등기의 원인을 투명하게 확인할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 최종적인 등재내용상으로 직접등기인지의 여부와 그 경위를 알 수 없다는 한계점도 분명 존재한다. 이러한 시사점에 비추어 볼 때 우리의 포괄승계인에 의한 등기신청제도는 특정승계인이라고 하여 특별히 달리 취급하여야 할 이유가 없으며, 그렇기에 부동산등기법에 특정승계인에 의한 등기신청규정을 신설할 필요가 있다. 민법 제539조에 규정된 제3자를 위한 계약은, 중간절차를 생략하고 등기신청을 한다는 점에서 특정승계인에 의한 등기신청과 유사하지만 제3자를 위한 계약은 하나의 계약이고, 특정승계인에 의한 등기신청은 두 개의 매매계약과 하나의 등기신청으로 구성된다는 점, 제3자인 수익자는 수익의 주체일 뿐 계약당사자는 아니지만 특정승계인은 계약당사자가 된다는 점 등에서 엄연히 구조상의 차이가 있다. 그리고 3자간 명의신탁과 관련해서는, 엄격한 효력규정을 둔 부동산실명법의 취지와 기술법과 절차법에 해당하는 부동산등기법의 그것은 그 목적과 내용이 다르기에 동일선상에서 비교할 수 없는 부분이 있다.
Our law system exceptionally admits general successor’s application for registration in case the title transfer claim has been assigned, while the principle of the sequential registration is observed. On the other hand, Article 2 of our Special Real Estate Registration Act stipulates about the obligated application for the title transfer registration. On the other hand, the assignments of the purchase right or the assumptions of contract include unregistered resale and double registration. The re-selling of the purchase right would well lead to a direct transfer of the title to a third party, omitting the first buyer’s registration of the title, which must ruin the purpose of the Special Real Estate Registration Act much. So, it is necessary to establish the provisions prohibiting the illegal re-transfer and nullify the effects of the sales contract thereof. Within our legal system, not only the general successor’s application for registration but also the direct registration are required in some cases. One of them is the registration under the couple’s joint names. When the sales contract was made, the buyer was unmarried. But after the sales contract, he or she would marry his/her partner and thus, the real estate would be registered under the couple’s joint names. On the other hand, if a couple should execute a real estate contract as the joint buyer and then, they should be divorced before the registration of their title, either partner of them would apply for a direct registration of his or her title. Besides, there may well exist a case where a special successor like ‘an incorporation due to a general transfer’ in the tax code could well apply for the direct registration. The real estate registration system of Ontario, Canada give us much suggestions. According to the Direction Regarding Title system of Ontario, Canada, the seller directs the buyer about the ways of payment, while the buyer directs the seller about the registration of the title owner. When the name of the title holder should be changed after the sale contract, the Amendment system and Assignment system apply in addition to such a situation. Our system may well check out any illegal application for registration. Hence, our Real Estate Registration Act needs to contain the provision that allows certain successors to apply for the registration. Then, it would be desirable to specify the first buyer and the certain successor as joint applicants for registration. When both of them applies jointly for registration, it would not be necessary for them to prepare such documents as specified in Direction regarding Title. Then, the limits of the Ontario system not allowing for confirmation of the actual transaction would well be surmounted.
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Unregistered resale, delivery of sales rights, right to request for registration of ownership transfer, direct registration, general succession, certain succession
