최근 부동산신탁업이 최대 호황기를 맞고 있다. 부동산신탁사의 수탁고가 높아지고 수익률이 많이 난다는 것은 그 만큼 리스크가 높아질 가능성이 크므로 이에 대비한 방안이 필요하다는 뜻이기도 하다. 이는 신탁사의 자본건전성과 수익성의 효율에 따라 배당률이 달라지므로 투자자의 보호문제와도 직결되기 때문이다. 부동산신탁 운영상 발생할 수 있는 리스크에는 신용리스크, 시장리스크, 운영리스크, 유동성리스크, 법적리스크, 신탁사업리스크 등 다양하게 나타날 수 있는데, 리스크를 최소화 하기 위해서는 신탁의 유형별 전사적 리스크 관리에 집중하여 재무안정성을 확보함과 동시에 부동산시장의 현황과 정부정책의 변화에 대하여 선제적으로 대응하여야 할 것이다. 이와 더불어 부동산신탁을 효율적으로 운영하기 위한 방안을 제시해보면 다음과 같다. 첫째, 부동산신탁업을 자본시장법의 규제범위에서 벗어나 부동산신탁업의 영업행위 및 그에 대한 규제를 규율한 별도의 법규를 신설하는 방안이다. 둘째, 부동산신탁의 유형에 따라 사해성의 정도가 다르므로 유형별로 사해성의 판단을 위한 독자적인 판단기준을 확립할 필요성이 있다. 셋째, 부동산 신탁상품을 투자자에게 권유할 경우 책임준공, 미분양 담보확약, 재보험수단을 활용한 리스크 분산 등의 투자자보호에 관한 방안을 적극적으로 활용하여야 한다. 넷째, 리스크관리를 위한 내부통제시스템을 활용한 효율적인 리스크 측정 및 평가시스템를 구축하여야 하며, 부동산 금융당국인 금융감독원에서는 신탁사들의 부동산 투자현황, 운용실태 등의 감사를 통해 우발채무에 관한 감독을 강화하여야 한다. 이러한 방안의 현실적용 가능성이 확보되어 신탁사의 수익성, 자본건전성 확보, 투자자보호와 함께 부동산신탁의 순기능을 촉진시키고 활성화 되기를 기대해 본다.

The real estate trust industry has been experiencing a massive boom in recent times. The fact that the trust assets of real estate trust companies are increasing and yielding great returns means that the risks are also likely to increase, so a contingency plan is needed. This is because the issue of investor protection is directly related to trust companies’ capital soundness and profit efficiency. This paper proposes effective management measures for securing trust companies’ profitability and capital soundness and ensuring investor protection. The first proposal is to remove the real estate trust industry from the regulatory purview of the Capital Markets Act and instead enact a separate statute that would regulate the business operations of the real estate trust industry and issue regulations thereof. The second proposal is to establish individual criteria for fraudulent judgment by type since the extent of fraud differs depending on the type of the real estate trust at issue. Third, when recommending a real estate trust product to investors, it is necessary to actively make use of measures for investor protection, such as completion guarantee, collateral guarantee for unsold housing, and risk diversification through reinsurance. The fourth proposal is to establish an efficient system of risk measurement and assessment using an internal control system for risk management. Lastly, the Financial Supervisory Service, the regulator for real estate finance, should strengthen its supervision on contingent liabilities through audits of the investment and management status of real estate investments by trust companies.

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Commercial Trust, Real Estate Trust, Fraudulent Trust, Fraudulent Judgment, Real Estate Management Trust, Real Estate Disposition Trust, Real Estate Security in Trust, Operational Risk, Investor Protection.