개발제한구역은 도시의 불합리적인 산발적 확장 방지와 도시민에게 유익하고 건전한 자연환경을 제공하기 위해 처음 1971년 도시계획법이 개정되면서 처음 도입되었다. 개발제한구역이 도입된 이후 40년이 넘게 다양한 변화를 거처 현재에 이르고 있다. 개발제한구역 도입 초기에는 살기 좋은 생활환경에 상당부분 기여하였다. 그러나 최근 몇 년 동안 비닐하우스 등의 난립과 하수시설 없는 음식점 등이 환경을 훼손하고 있으며 도시의 난잡한 확산으로 도시민의 건전한 생활환경이 점점 더 악화되고 있다. 개발제한구역 지정 주체인 정부가 개발제한구역을 일방적으로 해제하여 정부 정책의 일관성과 형평성 및 토지이용을 과도하게 규제하여 재산권 침해가 심각하게 문제되고 있다. 본 연구에서는 1971년부터 2019년 2월까지 개발제한구역과 관련된 법령, 국내외 문헌을 분석하여 개발제한구역의 문제점과 토지이용 활성화 방안을 도출하였다. 첫째, 개발제한구역이 현재는 지정 토지의 89.9%, 지정당시 건축물의 16.1%가 남아 있으며 개발제한구역 전체 약 100만 필지 중 전･답이 56%, 임야가 17%, 주거용 필지는 4%에 불과하다. 노무현 정부는 국민임대주택과 집단취락을 해제하여 총654㎢를 해제하였으며 이명박 정부는 보금자리주택 보급과 해제총량확대를 통하여 88㎢를 해제하였다. 노무현 정부와 이명박 정부는 개발제한구역을 해제하여 주택문제를 해결하려 했지만 두 정부 모두 부동산 가격과 주택 부족문제를 제대로 해결하지 못하였다. 그러므로 개발제한구역법의 제정 목적에 맞게 유지하면서 자연과 인간이 공존하는 건전한 주택환경을 조성해 나가야 한다. 둘째, 개발제한구역 지정으로 재산상의 불이익을 받는 토지소유자를 위하여 국가가 개발제한구역 전체를 매입하기 어렵지만 보전･자연녹지인 사유지에 대해서는 우선적으로 매입하여야 한다. 매입을 위한 재원은 토지채권 발행과 비 녹지지역(주거･공업･상업지역)으로 편입한 지역의 지가상승 액의 일정부분을 토지보유 기간에 비례하여 환수하고 취락 정비사업에 부과한 개발 부담금을 활용한다. 보전･자연녹지 편입 토지소유자와 비 편입 토지소유자 사이의 토지소유권의 형평성과 효율성을 해결하기 위하여 개발권 양도제를 도입할 필요가 있다. 셋째, 개발제한구역 지정 이후 공장이나 창고 등을 건축하거나 토지의 형질을 변경하는 불법행위 적발 건수가 총 4만 8,206건이 넘을 정도로 개발제한구역의 효율성에 장애가 되고 있다. 그리고 국가가 개발제한구역 내 주민지원사업을 추진하면서 화훼마을, 주말농장, 자연생태마을 등 마을 공동소득사업을 진행하고 있지만 이러한 마을공동사업을 진행하는 지역도 적고 적극적으로 추진되고 있지도 않고 있다. 2015년 마을공동 소득사업에 전국 4%인 207가구가 참여하고 있고 60개 읍면동에서 진행하고 있다. 마을 공동사업이 적극적으로 활성화되지 않는 이유는 주민의 참여저조, 체험시설의 사적활용, 시설의 관리 부실, 주민 갈등 등이 제시되고 있고 전체 개발제한구역 34.5%가 상수원보호구역, 자연생태계보전지역, 농업 진흥지역, 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 강력한 규제가 마을 공동사업을 방해하고 있다. 따라서 마을 공동사업이 성공적이고 적극적으로 추진되기 위해서는 적극적인 주민참여와 국가와 지방자치단체의 지속적이고 적극적인 지원이 뒷받침 되어야 할 것이다. 또한 개발제한구역의 규제를 완화하여 개발제한구역 주민들이 만족할 수 있는 맞춤형 개발제한구역을 운영하여야 한다. 넷째, 국가가 개발제한구역 해제 후 주택을 공급하는 것은 토지가격이 타 지역에 비해 저렴하기 때문에 저가의 주택을 공급할 수 있다고 보지만 저렴한 토지로 주택을 공급하려면 기반 시설이 뒤따라야 하고 그 비용이 신도시 건설비용에 고스란히 부가되므로 저렴한 보상비에 비해 대지조성비는 상당히 높게 책정된다. 또한 여러 기반시설의 부족으로 전철이나 버스 등 대중교통 수단이 열악한 지역에 거주하는 주민들의 삶의 질은 상당히 불만족스럽고 불편한 삶을 살게 된다. 그러므로 직주균형(Job-Housing Balance)을 최대한 활용하여 토지의 효율성을 극대화하여야 할 것이며, 도시는 여러 복합체가 상호작용하여 발전하므로 장기적이고 계획적이며 거시적인 개발제한구역 정책을 운영해 나가야 할 것이다.

Development-restricted zones were first introduced when the Urban Planning Act was revised in 1971 to prevent unreasonable sporadic expansion of cities and to provide a beneficial and sound natural environment for urban residents. Since the development restriction zone was introduced, various changes have been made for more than 40 years. In the early days of the development-restricted zone, it contributed substantially to the living environment. In recent years, however, the sprawling of plastic houses and restaurants without sewage have damaged the environment, and the sprawling urban sprawl has made the city's sound living environment worse and worse. The government, which is the main body for designating restricted development zones, unilaterally lifted the restricted development zones to excessively regulate the consistency, equity and land use of government policies, causing serious problems of property rights infringement. From 1971 to February 2019, the Act on Development Restrictions and the literature at home and abroad were analyzed to derive problems and measures to promote land use in restricted areas. First, development-restricted zones now have 89.9% of designated land and 16.1% of buildings at the time of designation, and out of the total 1 million development-restricted zones only 56%, 17% forest and 4% residential lot. Systematic and National Rental Housing, Roh Moo-hyun government releasing Lee Myung-bak and releasing a total of 654 Islands government has 88 through an amplification of release, supply, and Islands of Bogeumjari Housing.Release. Lee Myung-bak government and Roh Moo-hyun administration, the Development Restricted Zones and the issue of the housing crisis but property values and both the government of trying to solve the housing shortage problem. Nothing. Therefore, a sound housing environment where nature and humans coexist should be created while keeping up with the purpose of the Development Restricted Zone Act. Second, it is difficult for the state to purchase all of the restricted development zones for landowners who are disadvantaged by the designation of restricted development zones, but the private land for conservation and natural green areas should be purchased first. The resources for purchase are to collect a portion of the land price increase in the areas incorporated into land receivables issuance and non-green areas (residential, industrial and commercial areas) in proportion to the length of land holding and to utilize the development burden imposed on the residential readjustment projects. The development right transfer system needs to be introduced to resolve the equity and efficiency of land ownership between conservation and natural green landowners and non-adjacent landowners. Third, the number of cases of illegal activities such as building factories or warehouses or changing the nature of land after designation of development restricted zones has exceeded 48,206, which is a barrier to the efficiency of the restricted development zones. And while the government is promoting projects to support residents in development-restricted zones, it is carrying out projects for joint village income, such as Hua-Hua Village, weekend farms and natural ecological villages, there are fewer and less areas that carry out such projects. In 2015, 207 households, or 4 percent, participated in the village-joint income project, and 60 townships are operating. The reason why village joint projects are not actively promoted is because of residents' participation, private use of experience facilities, poor management of facilities, and conflicts among residents, and strong regulations such as water conservancy zones, natural ecological conservation zones, agricultural promotion zones, military facilities protection zones, and cultural property protection zones are hampering community projects. Therefore, for the village joint project to be successful and actively promoted, active participation by residents and continuous and active support by the state and local governments should be supported. In addition, a customized development restricted area should be operated to satisfy residents of restricted development zones by mitigating regulations in the restricted development zones. By mitigating regulations in development-restricted zones, customized development -restricted zones shall be operated to satisfy the residents of development- restricted zones. Fourth, the government's provision of housing after the lifting of the restricted development zone is considered to be affordable, so it can supply low-cost housing, but the infrastructure must follow if it is to supply low-cost housing on land, and the cost is directly attached to the cost of construction of a new city, making it considerably higher than the cost of compensation. In addition, the quality of life of residents living in areas with poor public transportation such as subways and buses will lead to a very unsatisfactory and inconvenient life. Therefore, it will be necessary to maximize the efficiency of the land by making the most of the Job-Housing Balance, and the city will have to implement long-term, planned and macro-development restricted zone policies as multiple complexes interact and develop.

Special Measures Act on the Designation and Management of Restricted Development Zones (Abb.Development Restricted Zones Act) Housing problems, Land-use equity and efficiency, Transfer of development rights, Job-Housing Balance