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본 연구에서는 대형복합쇼핑센터 개장과 아파트와의 거리가 아파트 가격에 미치는 영향을 우리나라의 대표적 대형복합쇼핑센터인 잠실 롯데월드타워의 착공 이전, 공사 중 기간, 그리고 개점 이후의 3개 기간으로 구분하여 분석하였다. 분석대상은 롯데월드타워 반경 7.65km이내의 송파구 및 강남구의 아파트이다. 이 기간 중 거래된 실거래 44,185 건 중 11,046건을 분석대상 표본으로 사용하였다. 분석 방법으로는 롯데월드타워 3개 기간 동안의 가격변동을 분석하기 위하여 이중차분법(difference in difference method)을 사용하였다. 분석모형으로는 아파트가격에 영향을 주는 헤도닉 가격모형을 통한 전통적 회귀분석과 아파트 가격의 공간적 의존성을 반영한 공간시차모형(Spatial Lag Model)과 공간오차모형(Spatial Error Model)을 이용하였다. 실질매매가격의 로그값을 종속변수로 한 분석 결과에서는 공사기간 후의 가격이 공사 기간 전에 비하여 하락하여 롯데월트타워의 입점이 아파트 가격에 부(-)의 영향을 준 것으로 나타났다. 롯데월드타워와의 접근성의 아파트가격에 미치는 영향을 보면 모든 모형에서 500m이내 위치한 아파트가 가격이 가장 낮은 것으로 나타났다. 전통적 회귀분석 모형과 공간시차모형에서는 500m이상 1km이내가 가격이 가장 높은 것으로 나타났다. 공간오차모형에서는 4km이상-5km미만에서 가격이 가장 높은 것으로 나타났다. 모든 모형에서 4km이상-5km미만의 거리에 있는 아파트 가격이 상당히 높은 것으로 나타났는데, 이 거리 영역 대에는 한강 조망이 가능한 압구정동의 아파트와 삼성동 무역센터의 쇼핑센터 인근 아파트와 같은 강남구 고가 아파트가 위치하기 때문으로 추정된다.
This study examines the effect of the opening of Lotte World Tower and the distance to it on the price of the apartment located in Songpa-gu and Gangnam-gu within a 7.65 kilometer radius of Lotte World Tower. The analysis period was divided into three sections: before the start of construction, during construction, and after the grand opening. Of 44,185 actual transactions during the period, only 11,046 transactions were effective and thus used as the sample. The ‘difference in difference’ method was used to analyze price changes over the three section periods. For the dependent variable, the log value of real transaction price was used. As for the methodology, this study employs the spatial lag model and the spatial error model considering spatial dependence as well as the traditional regression of hedonic price model.The empirical results showed that after the opening of Lotte World Tower, the price declined compared to before the construction. Looking at the impact of accessibility to Lotte World Tower on the price of the apartment, apartments located within 500 meters showed the lowest price in all models, while having the highest price within 500 meters to 1 kilometer distance in traditional regression models and spacial lag models. In the spacial error model, however, the price was the highest within the distance of 4 km to 5 km. In all models, the prices appeared to rise considerably in apartments located within 4 to 5 km. This may be because there are many such high priced apartments located within this distance as ones with view of the Han River.
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Spatial Lag Model, Spatial Error Model, Shopping Center, Apartment Price, Difference in Difference Method, Hedonic Price Model
