우리 대법원은, (i) 공동저당권 설정에 제공된 부동산들이 오로지 채무자 소유의 부동산으로만 구성되어 있는 경우와 (ii) 그 중에 물상보증인이 제공한 부동산이 포함되어 있는 경우를 구분하여, 그 각 경우에 있어 공동 담보제공자 간의 관계 및 그에 기한 각 그 부동산 위에 설정된 후순위 저당권자의 지위를 달리 취급한다. 그런데 (후자의 경우에도) 사안에 따라서는 물상보증인이 그 채무자에 대해 애당초 구상권을 가지지 못하는 경우도 있고, 어떤 사안에서는 처음부터 공동저당의 목적물 중에서 어느 특정 부동산을 먼저 경매하여 충당하기로 물상보증인과 채무자 간에 약정하였을 수도 있으며, 그와 같은 사안에서는 각 부동산 마다 그 기대이익이 다르고, 그에 따라 그 각 부동산의 후순위저당권자가 기대하는 이익도 달라져야 한다. 따라서 이러한 경우에는 위에서 본 두 가지 유형을 전제로 한 판단의 잣대만으로는 부족하다. 대상판결 사안에서 보듯이, 채무자와 물상보증인 간에 ‘물상보증인 소유 부동산에 대해 먼저 집행을 하여 그 매각대금으로 피담보채무의 변제에 충당하되, 물상보증인이 채무자에 대해 구상권을 행사하지 않기로 하는 유형’의 공동저당권 또는 ‘물상보증인의 구상권을 채무자가 다른 채권으로 상계할 수 있도록 하는 유형’의 공동저당권이 현재 거래계에는 엄연히 존재하는데, 대상판결은 공동저당에 관한 기존의 확립된 법리만 반복하였을 뿐 그에 맞는 새로운 법리 구성을 보여주지 못했다. 물권법정주의가 지배하는 물권법 영역에서라 하더라도, 사적 자치라는 우리 민법의 대원칙과 관련하여, 당사자 간의 합리적인 의사는 최대한 반영되어야 하는 것이고, 관련된 제3자가 있을 수 있음을 이유로 그와 같은 특약을 무조건 배척하여야 하는 것은 아니다. 다만, 그 과정에서 선의의 제3자에게 어떤 피해가 발생할 우려가 있다면, 그러한 선의의 제3자와의 관계에서 이러한 관계를 어떻게 조화롭게 관철시켜 나갈 것인가를 고민해야 한다. 또한, 그간 우리 대법원이 상계의 담보적 기능을 당사자 간에 인정함은 물론이고 나아가 이를 일정한 요건 하에 그 상계권을 구성하는 개별 채권에 관한 다른 이해관계인들과의 관계에서도 관철시키는 법리를 전개해 왔는데, 대상판결은, 그러한 법리의 취지를 제대로 살려내지 못한 채, 단지 ‘상계는 우선변제권이 없는 일반채권에 관한 것이고, 따라서 우선변제권을 가지는 담보물권에 우선할 수 없다’는 이유만으로 공동저당 설정 당시부터 정당하게 가졌던 채무자의 상계에 관한 기대이익을 그 후에 발생한 다른 사정들(특히, 물상보증인 소유 부동산상 후순위저당권자의 발생)을 이유로 배척한 점에서 설득력이 부족하다. 설령 물상대위를 하는 별개의 후순위 담보물권자가 있다 하더라도, 공동저당 채무자에게도 마땅히 기존 판례 내용과 대등한 수준의 상계권 행사가 허용되어야 마땅하다. 우리나라는 권리자 상호간에는 우선순위가 있을 수 있음을 인정하고 있는 반면에, 의무자 내지 책임자 상호간에는 그와 같은 순서가 있을 수 있다는 점에 대하여는 법리적으로 정리된 바가 없지만, 공동보증인들 상호간에 그와 같은 순서를 부여하여 종국적 부담의 귀속 및 구상권 문제 등 당사자 간의 법률관계를 간명하고 질서 있게 해결할 필요성이 있음을 부정할 수 없다. 이와 관련하여, 영미법에서 인정되는 subsuretyship의 법리(그 주채무자의 이행책임과 동일한 이행책임을 부담하는 두 사람 이상의 보증인들 간의 관계에 있어서, 그들 중 어느 하나의 보증인이 다른 보증인과의 관계에서 주된 보증인으로서 전체 이행책임을 부담하는 경우의 법률관계를 말한다)를 살펴보면, 의무자 내지 책임자 상호간에도 법적 서열 내지 순서를 정하는 내용의 법적 규율이 가능하고 또한 필요함을 알 수 있다. 즉, 영미법상 두 명의 보증인이 있는 경우, 통상적으로는 서로 대등한 관계로서 공동보증(cosuretyship)관계이지만, 당사자 간의 약정이나 상황에 따른 형평법적 요청에 의하여 후순위보증관계(subsuretyship)도 가능한데, 이 경우 선순위보증책임을 부담하는 공동보증인은 후순위보증책임을 부담하는 공동보증인과의 관계에 있어서 마치 주채무자(principal debtor)와 같은 지위에 서게 되는 것이다. 대상판결의 사안은 이러한 영미법상의 우열관계를 가진 공동보증인 문제에 관하여 생각하게 하고 나아가 우리 민법 체계 내로 특히 공동저당권과 관련하여 이러한 내용을 수용하는데 필요한 정당한 논의의 단초를 제공하고 있다.

The Supreme Court distinguishes between the cases where the real estate provided for the joint-mortgage is composed (i) only of immovable property owned by the joint-mortgage debtor and (ii) of those inclusive of immovable property provided by the mortgagor who is not the joint-mortgage debtor. So, in each case, the Supreme Court treats differently the relationship between co-mortgagors and the status of the mortgagee in lower priority set on each immovable property. But, it depends on the case (even in these latter). In some cases that the mortgagor who is not the joint-mortgage debtor does not have the right to be indemnified by the joint-mortgage debtor in the first place, and in some other cases, there may have been made a contract between the joint-mortgage debtor and the mortgagor who is not the joint-mortgage debtor that designated one of the objects of the joint-mortgage will be auctioned first from the beginning. In such cases, each immovable property has its different expected benefits, thereafter, its profits expected by each mortgagee in lower priority set on each immovable property must vary. Therefore, in these cases, it is not enough to judge all the cases only with the judgement criteria based on the two types of joint-mortgage mentioned above. As seen in the case of the subject Supreme Court ruling, between the joint-mortgage debtor and the mortgagor who is not the joint-mortgage debtor, there exist “a type of co-mortgage where the immovable property owned by the mortgagor who is not the joint-mortgage debtor shall be executed first, and the proceeds shall be appropriated to the discharge of the debt to be secured and the mortgagor who is not the joint-mortgage debtor decides not to exercise its right to be indemnified by the joint-mortgage debtor” or, “a type of joint mortgage that allows the joint-mortgage debtor to offset the right of the mortgagor who is not the joint-mortgage debtor to be indemnified by the joint-mortgage debtor” in real life. Nevertheless, the subject Supreme Court ruling in the case was only a repetition of the existing established legal principles on the joint mortgage but failed to form a new legal principles that would fit the reality. Even in the property law area where the ‘property law legalism’ rules, the rational intentions between the parties concerned should be reflected as much as possible in relation to the legal principle of the private autonomy in the civil law, and it is not necessary to unconditionally reject such an agreement based on the rational intentions between the parties only for the reason that there may be a related third-party who is negatively effected. However, if there is any risk of harm to a related third party in good faith, we must ponder on how to make this relationship harmonious in relation to such good faith third-party. In addition, the Supreme Court has not only acknowledged the collateral function of the offsetting rights among the parties but also, it has carried through a judicial theory that enables it to be implemented in relations with other interested parties concerning individual claims constituting offsetting rights under certain conditions. But the subject Supreme Court ruling, without fully using the intent of such judicial theory, is not convincing enough to exclude the expected legal benefits regarding the lawful offsetting by the joint-mortgage debtor from the time of initial joint-mortgage set-up only because that ‘offsetting is about general claims with no prior right to obtain satisfaction of claim in preference to other creditors, and therefore it cannot take precedence over the secured claim of an obligee,’ and there occurred other circumstance afterwards (in particular, the occurrence of the mortgagee in lower priority on the property owned by mortgage guarantor). Even if there is a separate mortgagee in lower priority to subrogate the mortgage, the joint-mortgage debtor also should be allowed to exercise the same level of offsetting rights as allowed under the existing judicial precedents. While the nation acknowledges that it may have priority between those who have claim, it is not established by the judicial theory that there may be the order of priority between those who are responsible or those who are in charge of. However, it cannot be denied the necessity for such a sequence of arrangements between co-guarantors to resolve concisely and systematically the relationship of legal obligations between the parties, such as the relegation of the ultimate burden and the right to indemnity. With regards to this point, reviewing the judicial theory of sub-suretyship which is accepted in common law (the case of legal relationship, among two or more guarantors who take the same responsibility of performance as principal debtor, where one of them acts as the principal guarantor and is responsible for the entire performance in relation with other guarantors.), it is necessary and possible to set a legal rank or order among the persons in charge or responsible by legal discipline. In other words, if there are two guarantors in common law, the co-suretyship relationship is usually equivalent to each other. But, sub-suretyship relationships can also be obtained on a non-balanced basis according to a contract between relative parties or equitable request depending on special circumstances. The co-guarantor responsible for senior warranty in this case shall be in relationship with co-guarantors who are responsible for subordinated liability, placed in the same position as the principal debtor. The subject Supreme Court ruling calls into consideration the issue of priority of liability among co-guarantors in common law. Furthermore, it provides a brief outline of the fair discussion to accommodate such content within the civil law system of Korea, particularly with regard to joint mortgages.

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a joint-mortgage, a joint-mortgage debtor, a mortgagor who is not the joint-mortgage debtor, co-mortgagors (who are not the joint-mortgage debtor), a prior mortgagee, the subrogation of a mortgagee in lower priority, offsetting rights, co-guarantors, co-suretyship, sub-suretyship