재건축사업은 도심 내 부족한 양질의 주택을 공급하며 주차장, 도로, 공원 등 도시기반시설을 확충하는 등 도시경쟁력을 제고할 수 있는 매우 유용한 도시정비 수단이다. 그런데 2017년 5월 출범한 문재인 정부는 서울 강남 재건축지역을 중심으로 주택가격이 상승하자 지난해 6.19 부동산대책과 8.2부동산 대책, 그리고 연말에 주거복지로드맵과 임대주택 활성화 방안 등을 발표하였고, 금년에 들어서는 재건축 부담금 발표와 안전진단 강화 방안 등 초강경 규제 정책들을 발표하였다. 그러자 일부 재건축조합원들을 중심으로 헌법소원을 제기하는 등 많은 논란이 제기되고 있다. 이에 본 연구에서는 현재 쟁점이 되고 있는 재건축초과이익 환수제도에 대하여 문헌고찰과 실제 사례를 발굴하여 실증적 분석을 통하여 재건축부담금 제도의 문제점들을 좀더 명확하게 도출하여 정부 당국으로 하여금 그 개선책을 강구하는데 도움을 주고자 하였다. 연구결과 첫째, 재건축부담금 제도 자체의 문제점이다. 특히 조합원들간 과세 형평성 문제가 있다. 조합설립추진위원회 승인 직전에 취득한 조합원은 이익이 발생하는 반면 준공인가 직전에 취득한 조합원은 많은 손실을 입게 된다. 종료시점 주택가격을 일반분양가로 하느냐 혹은 공시가격으로 하느냐에 따라서 1인당 부담금은 약 4천만원의 차이를 보이고 있다. 그리고 공시가격의 불균형 문제로 조합원별 재건축부담금의 배분의 형평성이 담보되지 못하고 있다. 그리고 재건축사업과 유사한 재개발사업과 지역주택조합 사업 중 유독 재건축사업에만 재건축부담금 제도를 도입하고 있어 형평성 문제가 제기되고 있다. 둘째, 위헌성이 있다. 현행 재건축부담금 제도는 1994년 토지초과이득세에 대한 헌법재판소의 판결(헌법재판소 결정- 92헌바49)을 비추어 볼 때, 계산 방법이 정확하고 공정하지 않고, 담세 능력을 고려하지 않고, 시간이 경과함에 따라 주택가격이 하락했을 경우 만회해주는 보충적 규정이 없고, 특히 같은 면적의 주택이라 하더라도 구입시기와 구입가격이 천차만별이어서 재건축부담금이 수억 원의 차이가 발생함에도 조세징수의 편의성만을 고려하여 획일적으로 부과하고 있는 점 등이 위헌 소지가 있다. 또한 기존의 양도소득세에 추가하여 실현되지도 않은 명목상의 이익에 불과한 재건축부담금을 부과하는 것, 법인세, 재산세, 종합부동산세 등의 다른 조세와 중복적으로 부과하는 문제, 특히 현재 재건축사업에는 소형주택(임대주택) 의무공급, 기반시설 부담, 학교용지부담금 등 각종 부담금을 개발이익 환수 차원으로 부담하고 있는데 이에 더하여 재건축부담금을 부과하는 것은 이중과세, 중복과세라는 것이다. 그리고 정부가 발표한대로 최고 8억원에 달하는 재건축부담금은 담세 능력이 없는 조합원들의 주거의 자유를 침해하고 거주의 자유를 박탈하는 우를 범하는 것이다.

The reconstruction project is a very useful means of urban maintenance that can supply urban poor quality housing and enhance urban competitiveness by expanding urban infrastructure such as parking lots, roads, and parks. Moon Jae-in government, which was launched in May 2017, announced 6.19 real estate measures, 8.2 real estate measures last year and residential welfare road map and plan to revitalize rental housing at the end of the year when house prices rose in Gangnam reconstruction area in Seoul. And announced measures to overhaul such measures as the announcement of reconstruction levy and the enhancement of safety diagnosis. Many controversies have been raised, such as raising the constitutional wishes around some reconstruction members. In this study, the literature review and actual cases of reconstruction excess profits return system which is under controversial issue are explored, and through empirical analysis, the problems of the reconstruction contribution system are clarified more clearly and help the government authorities to take measures for improvement . First, it is a problem of the reconstruction levy system itself. In particular, there is a problem of tax equality among union members. Members who are acquired immediately prior to the approval of the association establishment committee earn profits, but the members who are acquired immediately before the completion of the construction are subject to a large loss. In addition, the per capita levy differs by about 40 million won depending on whether the housing price at the end of the general sale price is set as the general sale price or the declared price. In addition, due to the imbalance of disclosure prices, the equality of allocation of rebuilding fees by member is not guaranteed. In the redevelopment project similar to the reconstruction project and the reconstruction project in the reconstruction project of the local housing association project, only the reconstruction grant system is introduced, raising the issue of equity. Second, there is unconstitutionality. In the light of the Constitutional Court's decision (Constitutional Court Decision - 92), the current reconstruction levy system is based on the assumption that the calculation method is the method of calculation was inaccurate and unfair, and the ability to pay taxes was not taken into account. In addition, there are no supplementary provisions to reverse if house prices fall over time. In particular, the purchase timing and purchase price of a house of the same size vary widely, and despite the hundreds of millions of won difference in the cost of reconstruction, convenience of taxation is placed on the same basis. In addition to imposing reconstruction levy that are just nominal profits that are not realized in addition to the existing transfer income tax, problems that are imposed redundantly with other taxes such as corporation tax, property tax, and comprehensive real estate tax, (Rented housing) obligatory supply, infrastructure burden, school site charge, etc., Are charged for the return of development profits. In addition, the imposition of rebuilding burden is double taxation and duplicate taxation. And as announced by the government, up to 800 million won in rebuilding fees is a violation of the freedom of residence of union members who do not have the ability to bail out and to deprive them of their freedom of residence.

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