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임대인 지위승계는 계약인수를 넘어 계약과 관련된 일체의 권리의무에 대해 포괄적 승계로 이해되어야 한다. 어떤 특정한 권리의무는 승계되지 않는다고 해석할 수 없기 때문이다. 따라서 연체차임채권이든 제3채무자의 지위든 임대인의 지위승계로써 함께 승계된다고 보아야 한다. 포괄승계의 경우 개별채권의 양도요건을 요하지 않음에도 불구하고, 원칙적으로 그 요건을 갖추어야 한다고 판단한 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결은 대상판결과 배치된다. 결론적으로 필자는 임대차계약에 기초하여 발생된 모든 권리의무, 나아가 제3자와 관련된 권리의무까지 승계된다고 보는 대상판결의 견해를 지지한다. 그 이유는 보증금반환채무는 법령의 규정에 의하여 승계되는데, 제3채무자의 지위가 승계되지 않는다고 해석한다면 제3채무자는 채무를 면하게 된다고 해석되게 되고, 따라서 집행채권자의 압류나 가압류는 그 효력을 잃게 된다고 해석하는 불합리가 있기 때문이다. 또한 보증금반환에 관하여 임차인을 두텁게 보호하기 위해서 이론을 전개한 중첩적 채무인수설은 집행채권자에게 임대인과 양수인 모두에게 제3채무자적 지위를 부여하게 된다는 해석에 이르게 되는데, 이것은 가압류나 압류의 효력확장을 의미하므로 유지되기 어렵다고 할 것이다. 한편 필자는 임대인 지위승계 후 임차인이 계약을 해지한 경우의 법률관계가 문제될 수 있음을 지적하였다. 즉, 해석론으로는 임차인이 계약을 해지한 경우, 임대인의 제3채무자로서의 지위가 양수인에게 승계되었다가 다시 소급적으로 복귀한다고 하여야 한다. 이 경우 임대인은 보증금을 반환하여야 할 지위에 있고, 양수인은 이를 면하게 된다. 또한 제3채권자는 임대인을 제3채무자로 하여 권리를 행사할 수 있게 된다. 즉, 임대부동산의 소유권은 여전히 양수인에게 존재하지만, 양수인으로의 임대인 지위승계는 포괄적으로 원래의 임대인에게 복귀한다. 물론 임대인과 양수인 간에는 유상계약에 준용되는 담보책임을 묻거나 부당이득반환을 청구할 수 있을 것이지만, 임대인의 입장에서는 보증금이라는 담보가 사라진 뒤의 일이기 때문에 대단히 불안한 지위에 놓이게 된다. 한편 제3채권자는 임차인의 우선변제권이나 최우선변제권을 대위행사하여 목적 부동산으로부터 우선변제를 받을 수 있는 것처럼 보인다. 그러나 임차인의 계약해지로 곧 양수인은 제3채권자나 임차인에 대하여 보증금반환의무가 소급적으로 소멸하고, 따라서 자기 소유의 목적부동산에 대한 임차인의 우선변제권이 존속하는지 조차 의문시 된다. 이 경우 양수인은 물상보증인적 지위에 있다고 주장할 수는 있으나, 이러한 해석이 가능한지도 의문이다.
The succession of the lease status must be understood as a comprehensive succession of all rights and obligations related to the contract beyond the contract acquisition. It can not be interpreted that any particular rights obligation is not inherited. Therefore, it should be assumed that either the overdue bond or the status of the third debtor is inherited together with the successor status of the lease. In the case of comprehensive succession, the Supreme Court decided that, in principle, even if the requirements for transfer of individual bonds were not required, the Supreme Court decided on January 22, 2017. In conclusion, I support the view of the judgment. The reason for this is that the liabilities for returning deposits are inherited in accordance with the provisions of the Act. If the third borrower interprets that the status of the third borrower is not succeeded, the third borrower is interpreted as exempting from the obligation, It is interpreted as being. In addition, it is interpreted that the overlapping debt acquisition theory that developed the theory in order to protect the tenant in order to protect the tenant will give the executive creditor a third debt status to both the lease and the transferee. It is difficult to maintain. However, I pointed out that the legal relationship between the tenant and the tenant after the succession of the lease 's termination may be a problem. In other words, in the interpretation theory, if the tenant terminates the contract, the lease 's status as the third debtor should be succeeded to the transferee and then return back retroactively. In this case, the lease is in a position to return the deposit, and the transferee will be exempted from it. In addition, the third creditor will be able to exercise his rights as the third debtor. That is, ownership of the leased property still exists in the transferee, but the succession of the leasehold to the transferee returns to the original lease in a comprehensive manner. Of course, between the lease and the transferee, the lease will be liable for the collateral used for the lease's contract or return the lease's gain, but the lease will be in a very uneasy position because the lease's security deposit has disappeared. On the other hand, the third creditor seems to be able to receive a preferential payment from the target property by exercising the tenant's right of priority or the right of top priority. However, soon after the termination of the tenant's contract, the transferee will be extinguished retroactively the obligation to return the deposit to the third creditor or lessee, and even question whether the tenant's preferential right of repayment for the property of his own purpose still exists. In this case, the transferee may assert that he is in the position of guarantee person, but it is doubtful that such interpretation is possible.
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lease, lessee, lessor, tenancy, apposing power, succession of status, preferential repayment, the housing lease protection act
