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다변량 VAR-GARCH 모형을 사용하여 국내 아파트 매매가격과 전세가격의 지역 간 연관성을 살펴보았다. 전국을 대상으로 한 분석에서 수도권의 아파트 매매가격은 5대 광역시와 기타 지역의 아파트 매매가격에 음의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 현상은 수도권의 아파트 수요 증가가 다른 지역의 아파트 수요 위축으로 이어질 경우 나타날 수 있다. 반면 5대 광역시와 기타 지역의 매매가격은 수도권 매매가격에 전혀 영향을 미치지 못하는 것으로 밝혀졌다. 수도권 전세가격은 5대 광역시와 기타 지역의 전세가격에 음의 영향을 미치는 것으로 나타나 이들 지역의 아파트 전세 간에는 대체관계가 존재하는 것으로 분석되었다. 수도권 지역을 대상으로 한 분석에서 서울의 매매가격은 인천과 경기도의 매매가격에 양의 영향을 미친 것으로 나타났는데, 서울의 아파트 매매가격을 상승시키고 남은 유휴자금이 인천과 경기도로 이동하여 이들 지역의 매매가격을 상승시키게 되면 이와 같은 현상이 나타날 수 있다. 반면 인천과 경기도의 매매가격은 서울의 매매가격에 음의 영향을 미친 것으로 나타났는데, 이는 서울 이외의 수도권 지역에 호재가 발생할 경우 이들 지역으로 자금이 집중됨에 따라 서울의 매매가격 상승을 저해하는 경우에 발생할 수 있다. 인천의 전세가격 상승은 서울과 경기도의 전세가격 상승을 유발하는 것으로 나타나 수도권 전세가격에 있어서는 서울보다 인천의 영향력이 더 큰 것으로 밝혀졌다. 서울 지역을 대상으로 한 분석에서는 강북과 강남의 아파트 매매가격이 전혀 영향을 주고받지 않는 것으로 나타났다. 이는 강남 3구 이외의 지역들이 강남권에 포함됨에 따라 강북과 강남 간 아파트가격 격차를 감소시킨 때문인 것으로 추정된다. 한편 강북의 전세가격은 강남의 전세가격에 음의 영향을, 강남의 전세가격은 강북의 전세가격에 양의 영향을 각각 미치는 것으로 나타났다. 강남의 전세가격 상승이 일부 전세 세대의 강북 이전을 초래하게 되면 전세 수요의 변화에 따라 이와 같은 현상이 나타날 수 있다. 아파트가격의 지역 간 파급에 있어 일관성 있는 패턴이 나타나지 않았기 때문에 정책당국은 주택가격 문제를 해결함에 있어 전국을 대상으로 한 주택정책과 함께 지역특화적인 주택정책을 병행하여 사용하는 것이 바람직해 보인다.
This paper investigates the interregional spillover effect of apartment prices using multivariate VAR-GARCH models. The sales price of apartments in the Seoul-metropolitan area has a negative effect on the sales prices of apartments both in the five metropolitan cities and in the non-metropolitan area. This is attributable to the fact that funds are concentrated in the more profitable Seoul-metropolitan area, which hinders the increase of sales prices of apartments in other regions. On the other hand, the latter has no effect on the former. The rental price of the Seoul-metropolitan area is negatively influenced by the rental prices of the five metropolitan cities and the non-metropolitan area, so there is a substitute relationship between the apartment rents of these areas. In the Seoul-metropolitan area, the sales price of Seoul has a positive effect on the sales prices of Incheon and Gyeonggi. It seems that the funds that increased sales price of Seoul have moved to Incheon and Gyeonggi and raised the sales prices of these areas. The sales prices of Incheon and Gyeonggi, however, show negative effects on the sales price of Seoul. The increase in the rental price in Incheon leads to an increase in the rental prices in Seoul and Gyeonggi. In the Seoul area, sales prices in Gangbuk and Gangnam have no effect on each other. This is presumably due to the fact that Gangbuk has priority for housing purpose and Gangnam has priority for investment purpose in buying apartments. The rental price of Gangbuk has a negative impact on the rental price of Gangnam, and the rental price of Gangnam has a positive influence on the rental price of Gangbuk. It might be the case that the increase in the rental price in Gangnam causes some families in Gangnam to move into Gangbuk.
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housing price, sales price, rental price, interregional relations, mutivariate VAR-GARCH model
