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주택가격 폭등 문제는 이것이 주거비 부담을 증가시켜 국내 소비위축을 가져오고 이로인한 경기위축은 청년실업 나아가 저출산 문제를 악화시킨다는 점에 문제의 심각성이 있고 현재 가계부채가 1,400조를 초과한 상황에서 금리인상으로 인해 주택가격이 폭락한다면가계부채 부실과 금융기관부실로 이어질 수 있어 주택시장 연착륙 문제의 중요성은 결코가볍지 않다. 이러한 상황에서 정부가 주택문제의 주된 타깃을 미등록 다주택자로 삼은 것은 바람직해 보인다. 현재 등록된 개인 임대주택사업자 등록 비율이 임대용 주택의 13%에 불과한바, 미등록 다주택자들의 임대주택 등록을 유도하여 이들이 정상적인 임대시장 참여자로서의 역할을 수행하도록 하는 것이 주택시장 안정에 긴요하다는 인식 때문이다. 그럼에도 불구하고 미등록 다주택자들의 등록 유도를 위한 조세측면의 대책은 적지 않게 미흡해 보이는데 정부의 잇단 대책에도 불구하고 시장의 반응은 정부의 기대에 미치지 못하고 있는듯하다. 따라서 미등록 다주택자들의 등록 의무화가 아직 시기상조인 상황에서 좀 더 파격적인 세제 대책이 필요해 보이는바, 본 연구는 이 점에 착안하여 다음과 같은 정책 대안을제시하기 위한 것이다. 첫째, 현재 8년 장기임대주택사업자가 10년 이상 임대 후 주택을 양도하면 양도소득세를 100% 감면해 주는 규정을 두고 있는바, 양도소득세 감면 시 3년 임대 의무화를 조건에추가하여 기존의 2년 임대 관행을 보다 장기인 3년 임대 관행으로 유도하고 3년의 배수인6년 이상 임대 후 주택을 양도하면 양도소득세의 50%를 감면해주는 규정을 신설하며, 기존 10년 이상 임대 시 100% 감면 규정은 3년의 3배수인 9년으로 감면 요건을 완화하자는것이다. 둘째, 현재 8년 장기임대자의 양도소득세 감면 또는 장기특별공제율 적용 시 면적 기준(전용 면적이 85㎡이하의 주택)을 적용하고 있는 바, 이를 폐지하여 미등록 다주택자의 임대주택 등록을 유도하자는 것이다. 셋째, 주택 보유세 계산 시 미등록 다주택자(직장 또는 요양 등 불가피한 경우로 인한2주택자는 제외)의 경우 시행령 개정사항인 공정시장 가액비율 제도(재산세 또는 종합부동산세 과세표준 계산 시 기준시가에 60% 또는 80%를 곱하는 제도)를 폐지(또는 비율을100%까지 인상)하므로 이들의 보유세 부담을 증가하게 하여 임대주택 등록을 유도하자는것이다.
Rapidly rising house prices are a worrying issue in that increasing living costs take away from domestic consumption; resulting economic slump then leads to youth unemployment and exacerbates low birth rate. With household debts exceeding KRW 1.4 quadrillion, if an interest rate rise leads to a collapse in housing prices, this may well lead to the weakening of household debts and financial institutions. Thus soft-landing the housing market is an issue of great significance. As such, the Korean government’s targeting of unregistered multiple homeowners appears to be an appropriate approach to the housing issue. Currently, registered for-rent home owners only account for 13% of for-rent homes; and the policy is based on an awareness that inducing unregistered multiple home owners to register their for-rent homes is an important step in stabilizing the housing market. And yet, tax measures for inducing unregistered multiple homeowners to register appear to be somewhat lacking in substance; this has led to market response which has fallen short of the government’s expectations. While mandatory registration remains a distant prospect, there is a need for stronger tax measures. This paper proposes the following recommendations. First, the current regulations offer 100% exemption on transfer income tax for long-term for-rent home owners of 8 years who sell their homes after 10years of renting. By adding a three-year rental obligation to this transfer income tax exemption, it may be possible to increase the conventional 2-year rental term to three years; then, a 50% transfer income tax exemption for 6 years of rental, in multiple of 3 years, may be added while reducing the obligatory rental term for 100% exemption from the current 10 years to 9 years, again in multiple of 3years. Second, the authors recommend the repeal of the surface area criterion (exclusive use area of under 85㎡) for the current transfer income tax exemption for long-term rental of over 8 years or long-term special deduct rate. This will further encourage unregistered multiple home owners to register their for-rental homes. Third, when calculating house ownership tax for unregistered multiple homeowners (with the exception of dual home owners who own two houses for unescapable reasons such as work or convalescence), fair-market taxable amount rate (which takes 60% or 80% of base market prices when calculating tax base for property tax or comprehensive real estate holding tax), an enforcement ordinance amendment item, should be repealed (or increase the rate to 100%) in order to increase house ownership tax burden and thus encourage registration.
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multiple home owner, for-rental home, normal rental owners, transfer income tax, possession tax
