초록 열기/닫기 버튼
우리나라는 선분양형태의 아파트 분양제도로 인해 오래전부터 아파트 분양권을 거래하는 전매시장이 형성되어 왔다. 전매시장에서는 전매거래를 통해 분양권이 거래되면서 발생하는 전매프리미엄이 문제가 되는 경우가 많다. 본 연구는 전매시장의 특성에 대한 검토를 통해 아파트 분양권의 전매시장에서 핵심이 되는 전매프리미엄이 어떤 요인에 의해 형성되는가를 실증분석을 통해 살펴보았다. 종속변수는 분양권 전매거래를 통해 전매프리미엄의 발생 여부로 설정하고, 설명변수는 부동산정책특성, 부동산시장특성, 분양계약특성, 입지특성, 단지특성, 주호특성으로 구성하여 이항로짓모형으로 분석하였다. 분석에 사용된 자료는 민간건설사의 분양권 거래자료로서 2003년부터 2016년까지 전국에 공급한 192개 단지의 4,734 아파트의 전매 거래된 자료를 기초로 하였다. 분석결과, 부동산정책특성과 관련하여 전매제한기간이 길어질수록, 투기과열지구로 지정된 경우 전매 프리미엄 형성 가능성이 낮게 나타났고, 분양가상한제가 적용되는 경우에는 전매 프리미엄 형성 가능성이 높은 것으로 분석되었다. 부동산시장특성과 관련해서는 KB매매가격지수상승률이 높을수록 전매 프리미엄 형성 가능성이 높은 것으로 나타났다. 분양계약특성으로 분양당시 중도금무이자 형태가 적용되는 경우 전매 프리미엄 형성 가능성이 높아지는 것으로 분석되었다. 한편, 아파트상품특성으로는 교육환경과 교통환경이 우수하고, 전용면적이 작고, 고층일수록 전매 프리미엄 형성 가능성이 높은 것으로 분석되었다.
The Korean apartment market has adopted a pre-sales ownership system. Under the pre-sales of ownership system, developer can sell apartment ownerships when they start to construct. Because there is time difference between ownership sales and apartment completion, some people often resell their apartment ownership to third parties with premium during construction period. We call this kind of ownership transaction as Geon-mae transaction. This research analyzes resale premiums of Geon-mae transactions by using nationwide 4,734 apartment units in 192 apartment complexes supplied from 2003 to 2016. This study analyzes influences of real estate policy, real estate market, contract, location, apartment complex and unit characteristics on positive resale premium by using logistic regression. The empirical research confirms real estate policy characteristics such as restriction on Geon-mae transaction or apartment sales price regulation, have significant effects on likelihood of positive resale premium. The empirical research confirms local real estate market characteristics such as increase rate of apartment market price index, have a significant impact on likelihood of positive resale premium. Also, this research finds the contract characteristics also have influence on likelihood of positive resale premium. This study shows the product characteristics such as location, apartment complex and unit characteristics, are important in generating positive resale premium.
키워드열기/닫기 버튼
pre-sale ownership system, pre-completion apartment ownership, resale of pre-completion apartment ownership, resale premium, binary logistics analysis
