부동산신탁은 위탁자와 수탁자 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 부동산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 의미하며, 일반적으로 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 토지신탁으로 구분되고 있다. 그러나 이러한 신탁의 설정으로 인하여, 위탁자의 책임재산이 감소됨에 따라 일반채권자의 공동담보가 부족하게 되거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 됨으로써 위탁자의 일반 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되는 결과가 초래될 수 있는데, 이를 사해신탁이라 한다. 그리고, 이때 이러한 위탁자의 일반채권자를 보호하기 위하여 위탁자의 책임재산을 유지, 보전할 수 있도록 신탁법 제8조에서는 신탁을 취소할 수 있는 권리(사해신탁취소권)를 인정하고 있다. 한편, 이러한 사해신탁취소권과 유사한 민법상 채권자취소권의 대상이 되는 법률행위는, (1) 적극재산의 단순감소 내지 소극재산의 단순증가행위(‘제1유형’), (2) 우선변제적 법률행위, (‘제2유형’), (3) 자산구조변환형 법률행위(‘제3유형’)로 그 유형을 나누어 볼 수 있다. 제1유형의 경우 사해성이 원칙적으로 긍정된다고 할 것이며, 제2유형은 변제, 대물변제, 담보제공 중 어디에 해당하는가에 따라 사해성이 달리 판단될 것이다. 제3유형의 경우 처분행위의 목적이 정당하지 아니한 이상 사해성이 긍정될 것으로 보인다. 이러한 유형에 따른 사해성의 판단은 사해신탁취소권의 사해성 판단에도 적용될 수 있을 것이다. 신탁의 유형 중 부동산관리신탁, 부동산처분신탁 모두 제3유형에 해당하지만 부동산관리신탁의 경우 단순 관리만 목적으로 하고 수익권이 그대로 위탁자에게 있어 사해성이 높지 않지만 부동산처분신탁은 신탁의 목적이 매각을 통한 현금화에 있으므로, 사해성이 비교적 높다고 할 수 있을 것이다. 부동산담보신탁 중 위탁자가 자신의 기존채무를 담보할 목적으로 설정한 경우는 제2유형에 해당하고 특정의 채권자에게 일종의 우선변제적 행위를 한 것이어서 사해성이 높다고 하겠지만 부동산담보신탁 중 신규채무를 담보할 목적으로 설정한 경우는 제3유형에 해당하지만 채권자로부터 신규자금을 제공받고 이에 대한 대가로 채권자에게 우선수익권을 부여해주는 것이므로 신탁의 목적이 정당한 경우 사해성이 부정된다고 할 것이다. 토지신탁의 사해성은 위 담보신탁의 경우와 같이 판단할 수 있을 것이다. 다만, 채권자취소권의 사해성의 판단기준은 사해신탁취소권의 사해성 판단에도 여전히 의미있다고 하겠지만, 양 제도는 수탁자의 선의, 악의와 관련하여 큰 차이를 보이고 있어, 사해신탁의 사해성과 관련하여 독자적인 기준이 마련될 필요성이 있다고 볼 수도 있고, 이 점을 향후 연구 과제로 삼겠다.

Real estate trust means a legal relationship that a settlor transfers his ownership of real property to a trustee or offers it as a security, et cetera. It is based upon fiduciary relationship between a settlor and a trustee and grants a trustee to do necessary conduct for a beneficiary’s benefit or his specific purpose. Real estate trust is usually categorized as real estate management, real estate disposition trust, real estate security in trust, and land trust. However, for establishing real estate trust, a settlor’s chargeable properties can be decreased and it may leads to deficiency of the joint security of general creditors to repay them in full. This kind of establishment is called ‘fraudulent transfer to a trust’. For the purpose of protecting general creditors of a settler by preserving a settlor’s chargeable properties, it is authorized to revoke trust under the provision of Article 8 of Trust Act, which is called ‘Creditor’s right of revocation of fraudulent transter to a trust’. Legal relationships to which ‘creditor’s right of rescission’, similar to ‘Creditor’s right of revocation of fraudulent transfer to a trust’, applies, can be divided into (1) Decrease of net assets or Increase of liabilities(‘the 1st type’), (2) Preferential payment (‘the 2nd type’), (3) Transformation of the structure of assets(‘the 3rd type’). It is generally recognized that the 1st type injures the right of general creditors fraudulently, while the 2nd type differs to which a debtor’s actions correspond, payment in cash, payment in substitutes, or provision of security. As to the 3rd type, it also can be sorted into fraudulent action save and except the case that the purpose of the action is justifiable. One can also sort out fraudulent use of real estate trust following the classification mentioned above. Though real estate management and real estate disposition trust are classified as the 3rd type altogether, the latter will be more likely to be blamed for fraudulent injury to general creditor since real estate disposition pursues liquidation of real property, while real estate management simply allows a trustee to manage real property and leaves beneficiary right to a settlor. If a settlor establishes real estate security in trust to secure the payment of his existing debt, this case will be classified as the 2nd type and it is more likely to be blamed for fraudulent injury to general creditor since he prefers a certain creditor to the other in his repayment. However, If a settlor establishes real estate security in trust to secure the payment of his new(prospective) debt, this case will be classified as the 3rd type but it will not be judged as being fraudulent use of real estate trust exceptionally because it gives a creditor beneficiary right in return for his new(prospective) funding and therefore its purpose is justifiable. Judging Fraudulent Use of land trust, the same rule will be applied. Although criteria for judging ‘creditor’s right of rescission’ has its value judging fraudulent use of real estate trust, both of them differs in telling good faith and bad faith of a trustee apart, so there is need of development of separate criteria for judging fraudulent use of real estate trust and I will note it for my further research.

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