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본 연구는 부동산개발 금융시스템의 변화과정을 역사적 관점에서 좀 더 체계적으로 분석하고자 하였다. 구체적으로는 역사적 제도주의(Historical Institutionalism)의 접근방법을 사용하여 부동산개발금융시스템의 변화내용이 무엇이며, 이러한 변화는 역사적 제도주의에서 주장하는 제도변화의 유형중에서 어떠한 변화유형에 해당하는지를 분석하였다. 이를 위해, 주요 내외적 변화요인이 중첩된1997년 말의 IMF외환위기와 2008년 글로벌 금융위기를 사용하여 크게 세 개의 시기로 구분할 수 있었으며, 시기별로 변화내용을 분석한 후, 어떠한 변화유형에 해당되는지를 살펴볼 수 있었다. 제1기(1945~1997)는 사실상 부동산개발 금융시스템의 부재기로서 부동산개발 자체의 사업성에 기반을 둔부동산PF기법 등이 아직 도입되지 않았다. 제2기(1998~2007)는 부동산개발 금융시스템의 도입기로서, 기존의 선분양대금과 부동산신탁기법이외에 기업금융을 변형한 부동산PF기법과 유동화기법, 간접투자기법으로서 리츠와 부동산펀드, 공모형 PFV기법 등 새로운 기법들이 다량 도입되었다. 제3기(2008~2016 현재)는 부동산개발 금융시스템의 조정기로서 선분양대금의 역할이 여전히 중요한 가운데 기존의 부동산신탁기법과 부동산PF기법 및 유동화기법, 리츠와 부동산펀드, 공모형 PFV기법 등이큰 변화없이 조정되고 시행되었다. 이러한 시기별 변화내용을 토대로 부동산개발 금융시스템의 변화유형을 역사적 제도주의의 제도변화유형에 의해 분류하면, 수많은 역사적 제도주의 연구와 마찬가지로 ‘적응을 통한 재생산유형’으로서 경로의존성을 보인다고 할 수 있다. 이에, 본 연구는 지금까지의부동산개발 금융시스템이 좀 더 발전된 모습을 보이기 위해서는 몇 가지 개선을 통해 ‘완만한 변형 유형’으로 변화될 필요가 있음을 주장하였다.
The purpose of this paper is to analyze the change process of financial system in real estate development systematically and historically. In detail, this paper analyzes the changing content and type of financial system in real estate development by using the approach of HI(historical institutionalism). As a result, three periods was divided by the 1998 IMF crisis and 2008 global financial crisis. The first period(1945~1997) can be called as one when the financial system in real estate development did not exist, the second period(1998~2007) as one when it was introduced, and the third period(2008~2016 present) as one when it is adjusted. If the changing type of financial system in real estate development is classified by HI, it falls under the ‘type of reproduction by adaptation’ having the characteristics of path dependence. It is because that the presale method of the first period still exists in the third period; the PF(project financing) method for installing SOC(social overhead capital) in the first period was introduced in the second period and is still used in the third period; and the concentration of development risk on construction company, short-term financing, low-input ratio of equity capital have been applied from the first period to the third one continuously. Therefore, this paper proposed that the present financial system in real estate development needs to be changed as a ‘type of gradual transformation’ by its improvement.
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Financial System in Real Estate Development, Historical Institutionalism, Periodization, Path Dependence
