연방헌법 수정 제5조의 정당한 보상 요건은 연방헌법 수정 제14조의 적법절차 조항에 직접적으로 구체화되었다는 견해가 있다. 또 다른 견해는－비록 같은 결과를 도출하고 있지만－수정 제14조의 적법절차 조항은 좀 더 일반적임에도 불구하고 수정 제5조가 명시적으로 언급한 것과 같이 정당한 보상이 없는 사유 재산의 수용을 금지하는 것을 묵시적으로 포함하고 있다는 견해이다. 어느 경우이든 정당한 보상을 요건으로 하는 수용이 발생했을 때 이를 결정하는 기준은 연방정부와 마찬가지로 주정부에게도 같은 기준이 적용된다. 미국의 연방정부와 주정부는 정당한 보상(just compensation)이 있다면 공공의 사용을 위하여 사유 재산을 수용할 권리를 가지고 있다. 이러한 권리는 ‘eminent domain’이라고도 일컬어진다. 미국 연방헌법은 어디에서도 ‘eminent domain’ 권리를 명시적으로 연방정부 또는 주정부에게 부여하지 않았다. 하지만 “정당한 보상이 없으면 공공의 사용을 위하여 사유 재산을 수용할 수 없다”는 연방헌법 수정 제5조는 오로지 연방정부에만 적용되도록 의도되었었다. 이러한 수용조항은 최소한 사유 재산을 수용할 권한이 존재함을 묵시적으로 인정하는 것이라고 평가되고 있다. 연방정부는 연방헌법 수정 제5조에 의하여 정당한 보상이 없으면 공공의 사용을 위해 사유 재산의 수용이 명시적으로 금지되고 있으며 보상 없는 사유 재산의 수용은 연방헌법 수정 제14조의 적법절차(due process of law) 조항에 의하여 주정부에게도 유사하게 금지된다고 선언하고 있다. 하지만 연방헌법 수정 제14조의 적법절차 조항은 수용이나 보상을 명시적으로 언급하고 있지 않으므로 주정부에게 정당한 보상을 하여야 한다는 요건에 관한 이론은 명확하지 않다. 본 논문에서는 미국의 연방 헌법상 손실보상(eminent domain)의 권한과 한계를 중심으로 연방대법원 판례를 다루고자 한다. 본 논문 II 장에서는 미국 연방 헌법상 손실보상(eminent domain)의 권한과 한계를 중심으로 공공의 건강, 안전 그리고 복지에 대한 권리 등의 헌법상의 문제에 대해 어떻게 연방 헌법을 해석하는지를 검토하였으며 미국 연방 대법원이 토지이용을 포괄적으로 규제하기 위한 주 정부의 손실보상(eminent domain)의 권한과 한계에 대해 어떻게 연방 헌법을 해석하는지를 검토하였으며 주 헌법이 각 주에 부여된 주 정부의 권한과 주 정부의 공권력(police power)의 행사로서의 토지이용규제를 논하고자 한다. 본 논문 III장에서는 주 의회가 동 권력 행사시 따르는 제한을 검토한다. 이 제한이란 구체적으로 토지이용규제에 있어서 공권력의 정당성문제, 즉 헌법상의 문제와 마찰을 빚을 때 발생된다. 가령 “배타적인(exclusionary)” 적용 건, 토지 소유자에게 보상을 하지 않고 사유 재산을 “취득하는(taking)” 경우, 유사한 입장에 있는 토지 소유자를 정당한 기준 없이 차별적으로 대우한다거나 혹은 토지 소유자나 토지 개발업자의 “기득권”을 무시하려고 할 경우에 발생한다. 본 논문에서는 미국의 토지이용규제에 대한 주 정부의 권한의 근거와 범위를 미국 연방 대법원 판례를 중심으로 다루었다. II장에서는 미국의 각 주 헌법이 각 주에 부여된 주 정부의 권한과 주 정부의 공권력(police power)의 행사로서의 토지이용규제 공권력 행사시 따르는 헌법상 제한을 검토한다. III장에서는 미국의 토지 이용 규제를 위한 지방정부의 권력행사에 대한 헌법상 제한이 상당히 협소하다는 점에 초점을 두고 미국 연방대법원이 토지이용을 포괄적으로 규제하기 위해 주정부의 권력 행사에 사법적 해석을 어떻게 하고 있는가를 고찰하였다. 공공의 건강, 안전 그리고 복지에 대한 권리가 헌법상의 문제와 미국 연방대법원이 토지이용을 포괄적으로 규제하기 위해 주정부의 권한에 대해 어떻게 균형을 이루며 법규를 해석하는지를 검토하였다. IV장 결론에서는 주정부의 지역 구획 제(zoning)를 배척하는데 소극적이 미국의 토지 이용 규제를 위한 지방 정부의 권력 행사에 대한 헌법상 제한이 상당히 협소하다는 점에 초점을 두고 미국 연방 대법원이 토지이용을 포괄적으로 규제하기 위해 주정부의 권력 행사에 사법적 해석을 어떻게 하고 있는가를 고찰하였다. 미국의 토지 이용 규제에서의 주 정부의 권한과 한계의 기원과 범위는 공공과 사법권의 지속적인 관심사이다. 이 권력은 지방정부의 공권력에 바탕을 두고 있고 사법, 입법적 재해석을 통해 지역토지규제의 효과를 반영하고 있다. 보상이 없이 사유재산을 수용하려고 하거나 기본권침해 그리고 차별의 소지, 헌법상의 금지조항과 같은 헌법적 제한이 주정부의 토지 이용 규제를 제한하고 있기는 하지만 미국 대법원은 토지이용규제에 대한 지방정부의 권력을 광범위하게 지지해 오고 있음을 연방 대법원의 주요 판례를 통해 알 수 있다.

The Fifth Amendment of the United States Constitution allow private property to be taken by eminent domain only for a “public use.” The constitutional requirement of just compensation applies not just to the record owner of the property, but to anyone whose property interest is acquired by the government agency. For example, a business tenant on property to be acquired by eminent domain may be entitled to compensation for the value of his leasehold interest, the value of his fixtures and equipment, and the loss of business goodwill suffered as a result of the government agency's acquisition. Despite all the attention focused on the Takings Clause in recent years, the remedy for government takings of private property has been largely ignored. U.S. Constitution provides that private property may not be taken for a public use without payment of “just compensation.” Similarly, the California Constitution provides that private property may not be taken or damaged by the government unless it pays “just compensation.” “Eminent domain” - also called “condemnation” - is the power of local, state or federal government agencies to take private property for “public use” so long as the government pays “just compensation.” The government can exercise its power of eminent domain even if the owner does not wish to sell his or her property. This Article examines different approaches to valuing Eminent Domain. Until now, scholar has focused primarily on the liability question: What government actions count as takings of private property? The remedy question, however, is equally important to the Fifth Amendment's protection of private property: When the government takes property, how should just compensation be assessed? It is settled law that compensation for takings is measured by the fair market value of the property taken, but this standard hides a number of important decisions that can dramatically alter a property owner's recovery. These include, among others, choosing whether to value the property by the owner's loss or the government's gain; allocating development risk between the government and the property owner; and selecting a valuation date for the property. This Article identifies their application in the case law, and argues that their application corresponds to different, substantive eminent domain theories. There is growing interest by the research community in the study of the implementation of regulation of land use eminent domain laws both in Korea and the U.S.A.. Compared to equivalent eminent domain legal studies in the United States, however, the eminent domain subject in Korea is little developed as yet in this country. Implementation of eminent domain for regulation of land use planning law in Korea will be an area of growing law and policy importance, and, particularly where decentralized administration is favoured, monitoring the ways that eminent domain laws are applied in practice is an activity that falls readily within the responsibility of local government. Both in Korea and the United States, local government will be likely to assume increasing responsibility for the detailed eminent domain development and design of regulation of eminent domain of land use controls, and to a far greater extent than has traditionally been the case.

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