이 논문은 현재진행형이며 미래에도 지속될 가능성이 많은 ‘반공유재의 비극’을 법리적으로 이해하기 위한 서론적 고찰이다. 공유재에 관한 이론은 인간의 탐욕이 공유재를 남용하게 되어 비극적인 상황에 빠질 수 있으므로 이를 회피하기 위한 한 방안으로 사유화를 제시한다. 이렇게 사유화된 토지가 소유자의 의지와 관계없이 활용할 수 없는 상황에 처한다는 것은 그 토지에 내재하는 제한이나 법률-특히 민법이나 행정법규에 의한 제한이라는 것이 이제까지의 논의의 태도이다. 하지만 이 논문에서는 사유화된 토지소유권의 세분화로많은 토지소유자들이 서로를 방해함으로서 토지가 활용되지 못하고 그 가치가 사장(死藏) 되는 현상을 Michael Heller교수의 명명에 따라 ‘반공유재의 비극’이라 부르며 이에 대한 극히 기초적인 법리를 밝히고자 하였다. 공유재에 대한 사유화가 확대되고 여러 소유자에게 분할되는 경우가 많아지면서 토지는 점차 세분화된다. 결국 일정 규모의 토지에 소유자가 지나치게 많아지고 이들이 서로를방해하는 일이 발생되면서 자원을 활용하지 못하는 상황이 된다. 이를 공유재와 상반되는 의미로 반공유재라 한다. 사유화는 남용의 문제를 해결할 수 있겠지만 사유화의 도가 지나치면 그 가치가 사장되는 부작용이 발생할 수 있으므로 사유화가 문제의 종국적인 해결이 아닐 수도 있다. 이렇게 반공유재 개념의 핵심은 세분화된 소유권이고, 이를 다시 합치지 못함으로써 각세분화된 토지소유권이 제 기능을 다하지 못하는 상태가 반공유재의 비극이다. 현행민법은 토지소유권의 분할을 예정한 여러 규정을 두고 있다. 공유물의 분할청구(민법 제268조), 현물분할의 원칙(민법 제269조 제2항), 상속재산의 분할(민법 제1013조) 등이다. 이렇게 토지에 대한 분할허용은, 현행 법규가 이를 전혀 예정하지 않았다 해도 향후 토지의 세분화를피할 수 없게 한다. 세분화된 부동산을 다시 모을 수 있는 장치를 두지 않은 한, 세대를 거치면서 토지는 점점 더 작게 분할되어 세분화될 수밖에 없을 것이다. 세분화된 다수의 토지소유자가 각자 소유권을 주장함으로서 발생하게 되는 부동산의‘미활용’ 혹은 ‘불충분한 활용’ 사례는 사적인 분야에 속하기 때문에 잘 드러나지 않아 사회적 문제로 공론화되기 어렵다. 따라서 반공유재 상황을 적극 발굴하여 이를 가시화하는 것이 중요하다. 반공유재 상황을 가시화하여 인식을 공유하여야 반공유재의 비극을 벗어날수 있는 협력이 시작될 수 있기 때문이다. 한편 반공유재에 관한 개념은 UN 안전보장이사회의 운영, 특허풀이나 집단저작권제도, ‘내셔널트러스트’운동, 공유숙박업인 ‘airbnb’ 등과 같이 때로는 완전히 다른 제도적인구조들의 핵심적인 특징을 이해하는 수단이 될 수 있으므로 이에 대한 이해가 필요하다고생각한다.

This is introductory studies to understand the tragedy of the anticommons from legal point of view that is still ongoing and will highly likely to be continued. As one of the ways to avoid tragic situation of abusing the common properties by avaricious human beings, the study on the commons suggests the privatization of those common properties. The stance of the existing debate on the situation wherein such privatized land is being unusable regardless of owners’ will so far has been that it is due to the limitations inherent in the land or by the law, especially civil law or administrative regulations. This paper uses the term “tragedy of the anticommons” as defined by Professor Michael Heller to refer to the situation of the fragmented and privatized land being wasted of its value, and attempts to determine the very basic legal principles behind it. As privatization and divided ownership of common properties spread, the land is becoming more segmentalized. Eventually, it is left with too many owners, and each other’s interruption on use of the land is led to the failure of proper deployment of resources. This kind of land is what is being called anticommon property as in an opposed concept to the common property. While the privatization could be the solution to abuse of the common properties, it also bears the adverse effect of making them of no use once it exceeds a certain bounds. The key to the anticommon property concept is fragmentized ownership. And, the state of this fragmented land ownership causing inability to serve its original function is the tragedy of the anticommons. The current civil law has multiple sections prearranging the fragmentized land ownership such as the claim for division of common property in Civil Act Article 268 (Demand for Partition of Article Jointly Owned), the partition in kind in sub-section 2 of Civil Act Article 269 (Methods of Partition), the division of inherited property in Civil Act Article 1013 (Division by Agreement) and etc. Even if there is no predefined terms in the laws in force, the permission of land fragmentation would have been unavoidable in the society hereafter. Unless we are equipped with an institutional strategy to combine those fragmented land, we will see more divided land into smaller and smaller pieces over the generations. The issue of unused or under use of the land due to multiple owners of the fragmented property would be hard to come under the spotlight as a legitimate social issue since it belongs to the private sector. This is why it becomes even more important to actively discover the tragic situations of the anticommons. Only after the tragic situations are acknowledged in the society, shall the efforts to cooperate to get out of that tragedy be followed. It cannot be emphasized enough for the need of establishment of social system or legislative adjustment to draw the consensus among land owners to combine the fragmented land.

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