부동산 임대차 시장에서는 이른바 목이 좋은 상가, 영업이 잘되는 상가에대해서는 여지없이 권리금이 따라붙고, 일부 상권에서는 오히려 보증금보다도 높은 권리금이 수수되고 있는 것으로 전해지고 있다. 상가권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 또는 무형의 재산적 가치의 양도나 이용대가로서 임대인또는 임차인에게 보증금과 차임 이외에 별도로 지급하는 금전 등의 대가를말한다. 따라서 권리금은 부동산 임대차와 관련하여 수수되는 금전 등의 대가라는 점에서는 보증금과 유사한 측면이 있으나, 보증금은 토지나 건물 등부동산의 임대차에 있어서 임차인의 차임채무 또는 장기간 임대차로 인한임차건물의 훼손위험 등에 대비하기 위하여 수수되는 임대인 보호를 위한안전장치라는 점에서 차이가 있다. 실태조사에 따르면 우리나라 전체의 상가권리금 시장규모가 약 33조원 정도에 이르는 것으로 추정되고 있으며, 상가 임대차 거래에 있어서 55.1%가 권리금을 수수하는 것으로 나타났다. 또한 상가 입주시 임차인이 지급하는 평균 권리금수준은 전국 평균 2,748만원 정도인 반면, 서울의 경우에는 상가권리금 평균이 4,195만원으로서 전국 평균보다는 큰 차이를 보였다. 그러나 상가 임대차 시장에서는 임대인이 직접 권리금을 받거나 임차인의 노력으로 형성된 단골, 영업상 노하우등 영업가치를 이에 상응하는 정당한 대가 없이 이용하거나 임대인을 변경하는 등으로 인하여 임차인들이 제대로 권리금을 회수하지 못하고 많은피해를 감수해 왔으며, 정부는 현재 임대인의 임차인 권리금 회수 방해행위로 인한 피해 가능성이 있는 규모가 약 1조 3천억원 정도에 이를 것으로 추산하고 있다. 그러나 수십 년 동안 권리금 거래가 이루어져 왔고 상업규모와 상가거래및 임대차 시장의 팽창, 자영업자의 급속한 증가 등 시장환경의 변화에 따라 국민경제에서 권리금이 차지하는 중요성이 크게 증가하였음에도 불구하고 권리금에 관한 사항은 2015년 5월 13일부터 법의 테두리 안으로 들어올때까지 법적보호의 사각지대에 방치되어 왔다. 이에 따라 부동산 임대차시장의 실무관행상으로는 엄연히 권리금이 거래되고 있음에도 불구하고 권리금의 실체가 무엇인지, 권리금 수수 및 회수와 관련하여 분쟁이 발생한 경우에 어떻게 어떤 범위까지 보호할 것인지 등에 관한 사항은 사적자치원칙이라는 미명하에 당사자의 자율적 해결에 맡겨져 왔다. 사정이 이러하다 보니 권리금 수수 및 회수 문제를 둘러싼 크고 작은 분쟁이 끊임없이 발생하고 있으며, 임대인이 임차인에게 권리금을 회수할 기회를 주지 않는 이른바‘권리금 폭탄 돌리기’를 비롯한 다양한 형태의 권리금 침해행위로 임차인의재산권 침해는 물론 생존권까지 위협받는 사례가 속출하게 되었다. 위와 같이 권리금 시장규모가 확대되고 상가권리금을 둘러싼 분쟁과 정당한 보상ㆍ보호의 필요성이 제기됨에 따라 실무상으로는 물론 이론적 측면에서도 법학, 부동산학, 금융 등 여러 관련분야에서 관심과 연구가 증가하고있다. 우선 법적인 측면에서는 그 동안 권리금이 실정법 밖에서 거래됨에따라 당사자 자치의 원칙에 따라 구체적인 분쟁이 있을 경우 판례에 의하여문제를 해결해 왔으며, 그 중요한 관심 또한 권리금 계약의 법적 성격1) 또는 임차인이 지급한 권리금을 다시 반환해야 되는지 여부2) 등에 관한 것이주류를 이루었다. 그러나 최근에는 법학분야에서도 상가건물임대차에서 권리금에 대한 개선방안,3) 또는 권리금 계약 당사자에 관한 연구4) 등 권리금에 관한 연구가 증가하고 있다. 부동산학 분야에서는 상가부동산 권리금 결정요인 선호도에 관한 연구5) 또는 상가권리금 결정요인에 관한 고찰6) 등상가권리금에 관한 실증적ㆍ현상적 연구가 활발하게 이루어지고 있다. 한편금융분야에서도 자산유동화(ABS), 부동산의 증권화(Securitization) 등 부동산금융과 리스크 관리기법이 발달함에 따라 이들 상품을 통한 권리금 보호에관해서도 관심이 증가하고 있다. 이처럼 권리금은 다양한 학문적 영역에 걸쳐 있는 종합적ㆍ복합적 산물이어서 어느 한 학문분야의 접근만으로는 실체적 분석이 어렵고 절차상으로도 임차인의 권리금 회수를 충분히 보장할 수있는 방안을 마련하기도 용이한 일이 아니다. 따라서 본 연구는 이러한 권리금의 특성을 고려하여 부동산, 법제, 금융 등 인접분야를 융합한 학제적(interdisciplinary) 접근을 통하여 권리금 현황을 분석하고 보다 실효성 있는권리금 회수보장 강화방안을 강구하는 데 목적이 있다.

The amended Commercial Buildng Lease Protection Act what is called Protection Act for Goodwill was urgently executed from May 13. 2015. The other day, National Assembly passed a vote of the law at last after many twists and turns. The purpose of this historic amendments was to further protect lessees’ withdral of goodwill in commercial buildings. Until the legislation of goodwill, there has been no positive laws regarding goodwill of retail properties so that it was the custom between the parties to take goodwill when making a commercial leasing contract. This phenomenon reflects that giving-and receiving goodwill has been left outside the positive legal protection under the fair name of settlement of the parties themslves. However, it is pointed out that there exists several issues to be completed even though the revised Commercial Building Lease Protection Act which focusing the protection of goodwill of commercial properties means that the treat and protection of goodwill at last has been incorporated into the practical regal system. This study tries to review the contents of the legalization of the goodwill and to consider the method of practical protection for the collection of goodwill from the standpoint of interdisciplinary approaches including the related academic branches such as real estate, finance, and law. As a way of realistic method of goodwill protection, this study strongly suggest that the Credit Insurance for thegoodwill in the retail properties should be introdued as soon as possible. Credit insurance, by nature, is a kind of payment protection insurance, purchased by consumers to insure payment of credit extended to the consumer. It is also a sort of credit derivative, financial instrument or technique desined to separate and then transfer the credit risk of an underlying loan. Accordingly, the introduction of credit insurance for the goodwill of commercial properties may of great use to protect the collection of lesee’s goodwill in the commercial lease trades.

Legislation of Goodwill, Interdisciplinary Approach, Protection of Goodwill Collection, Claim for Damages, Credit Insurance for Goodwill