최근 서울시의 도시정책 패러다임은 신도시 건설 및 신시가지 개발 등의 양적 성장위주의 개발에서 기존 도시공간의 재생으로 전환되어 도시정비사업의 시행이 도시환경 개선, 도시기능의 회복 등 다양한 순기능적인 역할을 한 반면, 도시정비사업에 따른 개발이익 배분의 형평성, 서민주거안정 악화, 세입자를 배제한 사업시행 및 손실보상 문제에 따른 갈등 발생 등과 같은 역기능적인 문제가 나타나고 있다. 특히 세입자 손실보상 문제는 지난 2009년 1월에 발생한 용산참사로 인하여 도시정비사업의 주요 쟁점으로 대두되었고, 휴업보상금 확대, 분쟁조정기구 설치 등 정부와 정치권에서 다양한 개선책을 마련하였으나 세입자 손실보상을 위한 실질적인 대안이 되지 못하였다. 특히 권리금의 경우 법적으로 손실보상대상으로 인정될 수 없어, 도시정비사업 등 개발사업에서 상가세입자 권리금의 실질적인 보상방안은 미비한 실정이다. 이에 따라 본 연구에서는 용산구 국제빌딩 4구역 도시환경정비사업을 사례로 갈등이 발생한 원인을 규명하고 개발이익 및 손실보상액을 추정･비교하여 사업의 추진과정에서 상대적으로 소외되고 있는 상가세입자의 정당한 손실보상을 위한 제도개선방안을 도출하였다. 사례지역의 개발이익과 손실보상액을 추정하여 비교한 결과, 세입자 손실보상액은 개발이익의 약 10% 수준으로 분석되어 이는 도시환경의 개선이라는 공익적 목적의 정비사업의 개발이익이 일부에게만 편중되어 분배되는 개발이익 배분의 문제와 사회적 형평성 차원에서 문제가 있는 것으로 나타났다. 향후 공익사업을 목적으로 한 도시정비사업에서 권리금은 손실보상대상으로 인정되어야 할 것이며, 보다 현실적인 대안으로는 첫째, 영업기간에 따른 권리금 차등지급, 둘째, 우선입주권 부여 등 상가세입자 이주대책 마련, 셋째, 용적률 인센티브제도 활용, 넷째, 사업추진과정에 세입자 참여 허용 등이 요구된다.

Recently compensation for tenants in urban redevelopment projects has attracted interest from policy-makers and academics in Korea. This interest raises questions about how to make up for tenants properly in urban redevelopment projects. This study is aimed at reviewing compensation practices based on the case of Yong-San Urban Redevelopment Project and suggesting a new method of compensation for the losses of tenants. This study shows that compensation for tenants, compared with development gains, is approximately 10 % in the Yong-San Urban Redevelopment Project, and also considered unfairly in terms of social equity. The results provide some policy implications. Firstly, a just compensation for the losses of shop tenants will be made. Secondly, migration measures for shop tenants will be taken. Thirdly, economic incentives such as Floor-area-ratio should be used. Finally, consensus-building through improving project procedures should be made. It will be very difficult to promote urban redevelopment projects without solving the problem of a just compensation for the premium of shop tenants.

Recently compensation for tenants in urban redevelopment projects has attracted interest from policy-makers and academics in Korea. This interest raises questions about how to make up for tenants properly in urban redevelopment projects. This study is aimed at reviewing compensation practices based on the case of Yong-San Urban Redevelopment Project and suggesting a new method of compensation for the losses of tenants. This study shows that compensation for tenants, compared with development gains, is approximately 10 % in the Yong-San Urban Redevelopment Project, and also considered unfairly in terms of social equity. The results provide some policy implications. Firstly, a just compensation for the losses of shop tenants will be made. Secondly, migration measures for shop tenants will be taken. Thirdly, economic incentives such as Floor-area-ratio should be used. Finally, consensus-building through improving project procedures should be made. It will be very difficult to promote urban redevelopment projects without solving the problem of a just compensation for the premium of shop tenants.

Urban Redevelopment Project, Compensation for Loss, Premium, Just Compensation, Yong-San Conflict, Tenants