주택임차인의 주거생활의 안정 보장과 보증금을 보호하기 위한 특별법인 주택임대차보호법이 제정 시행되면서 시행 초기는 임차인의 안정된 주거생활의 보장을 목적으로 출발하여, 임차보증금의 안전한 보호와 소액임차인의 사회정책적인 보호를 통해서 상대적 약자인 임차인의 보호에 기여한 바가 대단히 크다. 그러나 아직까지 주택임대차보호법의 근간이라고 할 수 있는 제3자에 대한 대항력에 있어서 익일조항이 존재하다보니 임대인의 악용으로 임차인의 주거안정이 불안해지고 보증금회수를 할 수 없는 문제가 나타나고 있다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 익일조항을 임대인이 악용하게 되면 경매나 공매시에 임차인이 대항력이 상실되면서 우선변제권을 행사하여 보증금을 회수해야 하는데, 같은 날 근저당 등의 담보권이 설정됨으로서 결과적으로 임차인이 후순위가 돼서 임대인만 보호되고 임차인은 보호되지 않는 결과로 남게 된다. 따라서 본 논문의 주된 내용은, 그동안 나타난 대항력의 익일 조항의 문제점에 대해서 살펴보고, 부가하여 임대차계약 과정상의 사실관계에 기초한 대법원 판례를 분석했다. 판례에서는 익일조항을 둔 취지로 공시수단으로서의 인도와 주민등록의 간이 한 공시방법, 이종장부이다 보니 같은 날 등기부상의 권리충돌에 따른 선·후 관계의 구별의 어려움, 거기에 따른 등기부상의 권리의 불측의 손해 등의 이유를 들고 있다. 그러나 임차인의 대항요건인 인도와 주민등록과 같은 날 등기부상 설정될 수 있는 권리간의 충돌문제에 대해서 사실관계에 기초해서 개별적으로 살펴 본 바, 익일 조항을 폐지할지라도 전혀 문제가 없다는 결론에 도달했다. 또한 익일 조항을 임대인이 악용할 경우 궁극적으로 경매를 통해서 보증금을 회수해야 하는 임차인의 우선변제권과도 연계해서 살펴 본 바, 익일조항을 폐지하더라도 전혀 문제가 없다고 하는 점을 강조하였다. 결론적으로 이러한 익일 조항을 둔 취지인 판례의 입장은, 임대차계약 과정상의 보증금 지급과정과 담보권설정 과정상의 대금지급과정이 정반대로 나타난다는 사실을 간과한 체, 임차인의 인도와 주민등록이 같은 날 등기부상의 권리와 충돌할 때 이종장부이다 보니 선·후 관계의 구별이 어렵고, 등기부상의 권리가 불측의 손해를 볼 수 있다는 이유로 익일 조항을 둔 취지는 전혀 공감할 수가 없다. 따라서 주택임대차보호법 제3조 제1항은 익일 조항을 폐지하고 ‘····임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제3자에 효력이 생긴다’라고 개정되어야 한다.

Housing Lease Protection Act for stability of housing welfare and protection of security deposit has been implemented for more than 30 years. According to the act, tenants can stand up to landlords and third parties without registering if housing is delivered to tenants and moving-in notification(resident registration) is made by tenants as requisites for counteraction, and, in addition, tenants can even have preferential payment right when relevant housing is auctioned, if they are complete with a certified fixed date on their contracts. These tenants' requisites for counteraction and preferential payment are contributing to guarantee of resident stability and withdrawal of deposit for tenants, but it is controversial that tenants' requisites for counteraction are stipulated to take effect, allowing tenants to stand up to third parties only on the date after the date when housing is delivered to tenants and resident registration is made. It is stipulated that resident registration is such a simplified method of public that it is difficult to make clear the order of the incidents when resident registration is conflicted with the right on the register, as a result, making any third party lose money unexpectedly. This 'provision on next day' as an effective date of countervailing power, however, is frequently taken advantage of by leasers these days so that deposits cannot be repaid to tenants in case of housing auctions. Therefore, if leasers, who know very well that parties of rental contracts are leasers and tenants, establish security right simultaneously on the same date, tenants cannot be protected at all. In the case law, 'the provision on next day' as an effective date of countervailing power is consistently recognized by the interpretation of the law, which is not in accord with fact relevance in reality. That is because procedures of paying security deposit on rental contracts and procedures of payment on contracts for establishment of security right are overseen. The reason is because, while countervailing power takes effect after security deposit is paid in rental contracts, payment is made after establishment of security right in contracts for establishment of security right. Leasers' misusing the fact on the same day, therefore, results in consequences in which tenants cannot be protected as a result. Based on this fact relevance, it will not matter even if countervailing power of tenants is amended to take effect on the date when housing is delivered to tenants and resident registration is made by tenants. Because mortgagees are supposed to make payments after they establish security rights, they do not have to make payments if resident registration is made on the same day, making mortgagees have no losses. Therefore, 'the provision on next day' of 'Occurrence Time of Tenants' Countervailing Power' stipulated in Article 3. 1. of 'Housing Lease Protection Act' should be abolished and amended for third parties' opposing power to take effect when delivery of housing and resident registration are fulfilled.

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