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국내 4대 주요 도시의 매매가격과 전세가격을 대상으로 다변량 GARCH 모형을 이용하여 상호 연관성 분석을 실시해 보았다. 4대 도시의 매매가격과 전세가격은 모두 이번 기의 조건부 분산이 지난 기의 조건부 분산(GARCH 효과)보다 오차항의 제곱(ARCH 효과)에 더 큰 영향을 받는 것으로 나타났다. 매매가격과 전세가격 간 조건부 상관계수는 부산이 가장 높았고 인천이 가장 낮았는데 부산은 2000년대 중후반 주택가격의 정체현상이, 인천은 같은 기간 매매가격의 가파른 상승세가 그 원인 중 하나로 지목되고 있다. 매매가격의 조건부 상관계수는 서울-인천 및 서울-부산이 다른 지역에 비해 상대적으로 높게 나타났는데 서울과 인천은 수도권에 위치하고 있다는 지리적 근접성에, 서울과 부산은 국내 1, 2위의 도시규모에 각각 영향 받은 것으로 보인다. 4대 도시 모두 매매가격 충격이 매매가격의 변동성을 증가시키는 것으로 나타났으나, 특정 도시의 매매가격 충격이 다른 도시의 매매가격 변동성에 미치는 영향은 그리 크지 않은 것으로 밝혀졌다. 또한 개별 도시의 매매가격 변동성은 낮은 지속성을 보이는 것으로 나타났는데, 이는 예견되지 않은 주택정책이 예견가능한 주택정책보다 주택가격을 더 크게 변동시킨다는 것을 의미한다. 따라서 정책당국이 주택가격의 안정성을 유지하기 위해서는 시장참여자들이 충분히 예측할 수 있는 방향으로 정책을 수립․집행해 나가는 것이 필요하다. 전세가격 변동성은 매매가격 변동성보다 상대적으로 높은 지속성을 보이는 것으로 밝혀졌으나, 그 분석결과가 매매가격의 분석결과와 질적으로 큰 차이를 보이지는 않는 것으로 나타났다.
Using Multivariate GARCH model, we examine the relationship between housing sales prices and lease prices in four major cities. The squared errors have a greater effect on the conditional variance for the current period than for the last period in housing sales prices and lease prices of four major cities. Busan is the highest conditional correlation coefficient, whereas Inchon is the lowest. The housing prices in Busan were stagnant in the second half of 2000. Inchon suffered a rapid rise in housing prices during the same period. The correlation coefficients of housing sales prices in Seoul and Inchon and Seoul and Busan are high, relative to in other regions. The former seems to have been due to the geographical proximity, and the latter likely resulted from the size of city. In this paper, we find that a shock to housing sales price would increase the volatility of housing sales prices in four major cities. However, the effects of the shock to housing sales prices would be heterogeneous on the volatility of housing sales prices. The volatility of housing sales prices is likely to have low persistence in all cities, which implies that any unpredictable housing policy could lead to a greater fluctuation in housing prices. To keep housing prices stable, policymakers need to establish and implement the policy that can be fully predicted by market participants. The volatility of housing lease prices would have high persistence, relative to housing sales prices.
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housing sales prices, lease prices, price volatility, multivariate GARCH
