택지개발사업에 있어 주택수요자의 공간적 분포를 파악하여 시장권역을 설정하거나 배후지상의 지리적 범위를 명확하게 예측하는 것은 사업 전체의 비용절감과 성공에 결정적인 역할을 하게 된다. 본 연구는 주택수요관련 선행연구들의 이론적 토대와 실증적 분석을 통해 주택수요권역 거리결정에 영향을 미치는 연구라는 측면에서 기존 주택수요의 영향요인과 주거이동 방향에 대한 연구를 다양화하였으며, 부동산 경기변동에 따라 분석요인을 달리 적용해 봄으로써 동적인 분석도 시도하였다. 분석요인은 크게 주택자체의 제품요인과 제품외적인 요인으로 구분하였으며, 제품외적인 요인은 다시 지역요인과 전국요인으로 구분하여 총 19가지의 독립변수를 설정하여 분석을 실시하였다. 여기서 청약자연령과 사업지주소에 대해서는 더미변수 처리하여 분석하였으며, 사업지주소는 경기서북권, 경기서부권, 경기남부권, 경기동남권으로 구분하였고, 청약자연령은 30대이하, 40~50대, 60대 이상으로 그룹화하여 분석하였다. 분석방법은 사업지부터 청약자주소까지의 거리를 종속변수로 놓고, 거리에 영향을 미치는 19가지 요인을 독립변수로 놓아 다중회귀분석방법을 적용하였다. 경기변동에 따라 청약지 거리분포가 달라지며 거리결정시 2003~2007년까지는 전국주가변화율이 가장 영향력이 높았고, 지역요인 중 지역건축허가면적, 지역주택보급률이 그 다음으로 영향력이 높았다. 즉 경기가 좋을 때는 제품 자체의 요인은 중요하지 않고 지역의 주택수요공급요인과 전국적인 경제환경이 중요하게 인식되었다는 점이다. 2008~2010년까지는 제품요인 중 분양가대비차율이 가장 중요하게 인식되는 요인이었으며, 다음으로 신청평수, 지역주택보급률 순으로 나타났다. 즉 경기가 좋지 않을 때는 주변대비 분양가와 공급평수가 청약지거리에 가장 크게 영향을 미치는 요인이었으며, 지역주택보급률 등 주택수요공급지표가 중요한 요인으로 분석되었다. 연구 결과를 통해 주택개발 사업시 마케팅역량을 집중할 수요권역을 기존의 사업지가 속한 지역, 인접지역, 동일생활권역, 교통여건을 고려한 출․퇴근가능지역 등을 중심으로 고려하는 방식에서, 좀 더 나아가 경기변동에 따른 거리결정요인의 변화를 체크하면서 수요권역의 거리를 추정해 볼 수 있다면 개발사업의 리스크를 줄이는데 유용할 것으로 판단된다.

As for the residential complex development project, the determination of spatial range for housing demand should be performed based on the clear identification of geographic range surrounding the project site, and it is the critical factor for the project cost saving as well as successful sale of residences. This study intends to identify the determinant of spatial range for housing demand based on real cases of 39 projects, which are performed by the Korea Land and Housing Corporation. In order to determine the spatial range for housing demand, the actual distance from the project site to the actual home address of applicant are measured based on ArcGIS software. The nineteen factors affecting the distance between them are identified as input variables including the sale price, the local land price variation ratio, the local apartment price index, the local diffusion ration of house, etc., based on literature review. With identified input variables, the multiple regression method has been employed to determine the distances. Research finding indicate that the local price index is the most critical factor to affect the spatial range for housing demand during the 2003~2010 years, the local apartment price index before the year 2007, and the local diffusion ration of house after the year 2008, the world-wide financial crisis, respectively. It is also notable that the spatial range for housing demand is in general within 15 km, which can help the developer be able to focus on the marketing more efficiently.

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Financial Crisis, Housing Demand, Demand Range, Spatial Range Determinant, Multiple Regression