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구 농지개혁법 제19조에 의하면 ‘농지매매증명’을 얻어 당사자가 직접 매매를 할 수 있었으며, 이때 증명은 효력발생요건인 ‘인가’에 해당하여 그 증명이 없으면 매매계약뿐만 아니라 소유권이전등기도 무효이다. 하지만 현행 농지법 제8조의 농지취득자격증명은 ‘확인’에 불과하여 법률행위의 효력발생요건이 아니며, 동법 제6조에 의하면 농지를 취득하려는 자에게 자경 또는 자영의 의사가 있어야 하는 것은 아니다. 따라서 ‘농지취득자격증명을 법률행위의 효력발생요건이 아니라’고 하면서, ‘농지에 대하여 소유권이전등기를 마쳤더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못한다’는 판례의 태도는 부당하다. 다만 농지법 제10조 제1항 제7호는 농지소유자가 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 받아 농지를 소유한 것으로 판명된 경우’, 그 사유가 발생한 날로부터 1년 이내에 해당 농지를 처분하도록 하여, 거래상대방이 농지에 대한 소유권을 취득함으로 전제로 하고 있으며, 농지취득자격증명이 없는 농지거래의 효력을 부정하는 명문의 규정이 없다. 따라서 헌법상 경자유전의 원칙을 철저히 관철하기 위해서는, 입법적으로 농지법 제8조 제4항을 “제1항에 따른 증명을 받지 아니하고 체결한 농지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니 한다”로 개정하는 것이 바람직하다. 한편 경매실무에서는 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명의 제출을 특별매각조건으로 정하고 있다. 경매는 사법상 매매이므로, 민사집행법의 규정에 저촉되지 않는 한 민법의 법리가 경매에 적용된다고 할 것이다. 따라서 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않았다면 이는 매각불허가사유에 해당하며, 집행법원의 매각허가결정에 따라 그가 매각대금을 납부하였더라도 조건의 미성취로 인해 경매는 무효라고 할 것이다. 즉 경매에서 특별매각조건은 법률행위의 효력발생요건에 해당한다고 할 것이다.
According to the Article 19 of previous Farmland Reform Act, the owners could buy and sell the farmland on their own acquiring farmland purchase and sale certificate, and the certificate was proof of permission and held constitutional effectiveness which one could not make contract. Without the certificate, the registration of ownership transfer as well as farmland purchase and sale has invalidity. However, the qualification certificates for acquisition of farmland in the Article 8 of current Farmland Act are only as a simple confirmation which does not have constitutional effectiveness. In addition, according to the Article 6 of the same Act, the person who acquires the farmland is not obligated to have an intention for self-cultivating or self-management of the land. Therefore, the precedent that the ownership is not acquired without qualification certificates for acquisition of farmland even though the registration of ownership transfer on farmland is completed is unjustified, while not regarding qualification certificates for acquisition of farmland as constitutional effectiveness. On the other hand, the seventh phrase of first clause of Article 10 in Farmland Act states that where it has been proved that the farmland was acquired with the qualification certificate for acquisition of farmland issued by fraudulent or other unjust means, an owner of farmland shall dispose of the farmland within one year from the date of occurrence of the relevant cause, so the buyer acquires ownership of the farmland. No phrases indicates deny of effectiveness of farmland transaction without qualification certificates for acquisition of farmland. Therefore, to accomplish a principle of farmer ownership, it is desirable to revise the fourth clause of Article 8 in Farmland Act as following; "Farmland transaction shall be nullified without the rightful certificate complied in Article 1". Meanwhile, according to auction practice, the highest-bidding declared buyer needs to submit the qualification certificates for acquisition of farmland as the special sale condition by the date of decision to sell. Since auction is judicially defined as transaction, legal principles of civil law are applied as long as the transaction does not violate the regulation of civil execution act. Therefore, if highest-bidding declared buyer does not submit the qualification certificates for acquisition of farmland by the date of decision to sell, it could be a reason for non-permission of sale. Even if bidders have paid the price according to decision on permission of sale by a court of execution, the auction shall be invalid since the condition is disqualified. In conclusion, special transaction conditions have constitutional effectiveness in auction transactions.
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Farmland transactions, Qualification certificates for acquisition of farmland, Farmland, Farmland Purchase and Sale, Requirements for constitutional effectiveness
