오늘날 건물은 단일건물이 아니라 집합건물(아파트, 상가건물)이 주를 이루고, 그 권리관계에 대하여는 민법 구분소유권 규정(제215조)과 이를 보완한 특별법으로 1984년 제정된 ‘집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법)’이 있다. 상가건물의 경우 건물소유권의 구분 기초가 되는 벽 자체가 없이 단지 바닥면적을 기준으로 이른바 관념적 경계벽설에 따라 관념적 선, 표지에 기초하여 소유권의 득실변동이 이루어진다. 집합건물법 제1조는 구조상 독립성과 이용상 독립성이라는 2가지를 구분소유권의 성립요건으로 규정하고, 법적 적용대상이 되는 집합건물의 범위를 제한하고 있다. 나아가 2003년 개정으로 신설된 집합건물법 제1조의2는 일정한 요건을 구비한 상가집합건물의 경우 구분소유권의 요건 중 구조상의 독립성을 완화하였다. 그러한 제한요건으로 용도제한(판매시설, 운수시설), 면적제한(바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상), 공시방법 요건(경계표지나 건물번호표지를 견고하게 붙일 것) 등 3가지를 들고 있다. 이에 대하여 용도제한이나 면적제한은 합리적인 차별로 보기 힘들다는 비판이 있고, 공시요건도 사실상의 명인방법으로서 구분점포의 분할이나 합병시 실제로 지켜지기가 쉽지 않은데도 엄격한 처벌규정이 있어 실무상 개정요구가 크다. 상가건물은 경제사회적 가치가 주로 영업에 있고, 임대차계약을 통해 법률관계가 규율되기에 임차인 보호를 위해서도 상가건물의 구분소유에 대한 법적 근거가 거래현실에 맞도록 좀 더 명확해질 필요가 있다. 구분점포의 경우 금융 편의를 위해 담보물로 제공되는 경우가 빈번한데, 이 경우 법원은 그 담보물권관계는 인정하지만, 담보물권의 실행단계에서 건물 일부의 구조상 독립성 결여를 이유로 등기 무효, 경매 불가의 입장이다(대법원 2010.1.14, 자 2009마1449결정 등). 집합건물법의 개정방향을 제시하여 보면, 구분점포의 분할과 합병이 이루어질 때마다 실질적 심사를 하는 것이 가장 바람직하지만 쉽지 않기에, 대안으로 건축도면에 의하여 물적 지배관계를 명확히 할 수 있는 경우에는 집합건물법 제1조의2를 더욱 완화할 필요성이 있다. 구체적으로는 용도제한이나 면적제한 요건의 삭제, 구분소유권의 건축도면의 활용 등을 전제로 한 개정이 필요하다.

In Korea nowadays building is dominated by aggregate buildings such as apartments,commercial aggregate buildings. Article 215 of korean civil law provides sectionalownership of building. From 1984 Act on the Ownership and Management of theAggregate Buildings(hereinafter referred to as “Act on the Aggregate Buildings”) hasbeen providing the sectional ownership of building. 48)The separability of a building is decided by two standards: the separability instructure and the separability in use. Act on the Aggregate Buildings provides the legalground to these standards: The Article 1 of the Act says “Whare several sections, intowhich one building is structurally divided, may be independently used, each sectionmay be the object of independent ownership under this Act. It requires both theseparability in structure and the separability in use. Article 1-2 of the Act, however, amended in 2003, provides that sectioned storesmay be the object of ownership, respectively under conditions stipulated by this Act- use restriction(commercial facilities and transportation facilities) and floor spacerestriction(not less than 1,000㎡). Furthermore, it added that the marks clearydemarcating the boundaries on the floor shall be firmly installed, and the marks ofbuilding numbers assigned for each sectioned store shall be attached firmly. Shortly, strict requirement of the separability in structure can be softened in specialcase of the some sectioned stores in the light of special needs for transactions andpractice. The reform 2003 is like to reflect the theory of abstract boundaries. Theproblem is that reform leaves something to be desired for transaction and practice. Lastly, we come to the bread-and-butter issues for reform of Act on the AggregateBuildings. The best policy is granting the court to screen practically in case of divisionand combination of sectioned stores. Alternative solution is reforming Article 1-2 ofthe Act. Unreasonable and unnecessary restriction, that is, use restriction and floor space restriction should be repealed. Furthermore, it need to add the requirement ofthe descriptive statement of division which can make ownership and lease relationsclear. Thus, Article 1-2 are able to be more softened.

Act on the ownership and management of the aggregate buildings, Separability in Structure, Separability in Use, Sectional Ownership, Commercial Aggregate Building, Sectioned Stores, division and combination of sectioned stores.