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본 연구는 주택시장 가격 결정모형에 대하여 소비자 지수를 도입하여 주택가격 결정모형에 예측력을 높이고 정책적 시사점을 제시하기 위한 연구이다. 주택가격 결정 선행연구를 검토하여 거시환경 변수로 지역 경기상황을 나타내는 제조업 업황과 비제조업 업황, 실업률을 선정하였고, 금융적 변수로 주택담보대출금리와 M2를 선정하였다. 주택시장 소비자 지수는 매매와 전세로 구분하였고, 주택시장 환경요인으로 주택매매 거래량, 아파트 미분양 물량과 가격 지수로 매매, 전세 지수 변수를 설정하였다. 분석결과 매매가 결정모형에 있어서는 주택담보대출금리, M2등 금융적인 요인이 매매 소비자 지수에 영향을 변수로 나타났고, 경기상황을 나타내는 제조업 업황에 대하여는 주택 매매 소비자 지수가 그랜저인과하였다. 한편 소비자 매매지수는 주택거래량, 아파트 미분양, 주택가격에 그랜저 인과 하는 것으로 나타났다. 따라서 부산의 주택가격 안정을 위하여 금융적인 수단 마련이 필요하고, 적응적 기대에 대한 가격 형성이 낮아 중장기적인 공급계획이 필요하다. 전세시장의 경우 비제조업 업황 변화가 전세 소비자 지수에 그랜저 인과 하였고, 금융적 요인은 인과성을 나타내지 않았다. 전세 소비자 지수는 주택거래량, 전세가격 변화에 대하여 인과성이 나타났고, 아파트 미분양 변화에는 의미 있는 영향관계를 나타내지 않았다. 특히, 전세시장의 경우 전세가 변화 → 소비심리 변화 →전세가 변화의 단기적인 적응기대감이 형성되고 있어 주거안정을 위한 주택멸실 관리, 재개발･재건축 이주 및 철거 시점 분산, 임대주택의 공급 등의 노력이 요구되는 것으로 나타났다.
This study is trying to improve the prediction and to find out the determination of housing market price using CSI(Consumer Sentiment Index). In order to do so, the analysis of our study is used the macro economic variables such as manufacture performance, non-manufacture performance, employment rate, mortgage interest rate, M2, etc., and housing market variables such as housing transaction volume, the number of non-selling apartments, housing market price index, rent market price index, CSI for both rent market and housing market, etc. The results of our analysis are as follows. In the housing market model, the mortgage interest rate and the M2 have an impact on the CSI. And the manufacture performance has a Granger causality to the housing sale CSI. In return, the housing sale CSI has a Granger causality to the housing transaction volume, the number of non-selling apartments, and housing price. Accordingly, the financial measures, such as mortgage interest rate and M2 are necessary to the stabilization of Busan housing market; in addition, mid-long term supply housing plan also is needed due to the low adaptive expectation. In the rent market model, the non-manufacture performance has a Granger causality to the rent CSI, but the financial variables such as mortgage interest rate and M2 have no indication of Granger causality. In return, the rent CSI has a Granger causality to the housing transaction volume and the rent price change. There is no significant impact on the number of non-selling apartments, though. Especially, there exists a short term adaptive expectation in the rent market; for example, the rent price change → the change of CSI → the rent price change. Accordingly, the supply of rent housing, the diverse period of rebuild pland, and the management of empty housing are necessary to the stabilization of Busan rent housing market.
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Housing CSI(Consumer Sentiment Index), Housing Prices Model, Granger causality
