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본 연구에서는 부산과 서울지역의 아파트를 중심으로 주택가격에 영향을 미치는 것으로 조사된 거시경제변수 중 세대수, 인구수, 소비자물가지수, 국내총생산, 토지거래필지수, 시장금리 등을, 조세변수로는 양도소득세를, 그리고 부동산정책을 설명변수로 1991년부터 2008년까지의 연도별 데이터를 사용하여 아파트매매가격지수와의 관계를 살펴보았다. 본 연구의 중심 설명변수인 부산의 양도소득세 평균세율이 1% 증가하면 부산의 주택가격은 0.346% 하락하는 것으로 나타났다. 즉, 양도소득세를 강화하면 부산지역에서는 동결효과에 의한 공급 감소효과가 기대수익 감소에 의한 신규수요 감소효과보다 더 적어서 주택가격이 하락한다고 결론지을 수 있다. 서울의 경우에는 양도소득세 평균세율과 시장금리는 종속변수인 서울의 주택가격에 음의영향을 미치는 것으로 나타났으며 서울의 양도소득세 평균세율이 1% 증가하면 서울의 주택가격은 0.593% 하락하는 것으로 나타났다. 즉, 양도소득세를 강화하면 주택가격이 하락한다고 결론지을 수 있다. 이를 부산의 주택가격모형 분석결과와 비교하면, 양도소득세 평균세율이 주택가격에 미치는 음의 영향은 부산지역(－0.346%)보다 서울지역(－0.593%)에서 더 크다는 것을 알 수 있다. 즉, 양도소득세 관련 정부의 정책이 주택가격에 미치는 영향이 지역에 따라 상이함을 확인하였다. 따라서 지역별 주택가격의 변화에 영향을 주는 요인들의 움직임을 면밀히 파악하여 그 지역 특성에 맞는 차별화된 정책을 수립하는데 본 연구의 결과가 예측에 대한 신뢰성을 높이는데 참고되었으면 한다.
In this study, we have delved into the relationships with apartment sales price index using households, population, consumer price index, GDP, number of lot for exchange of land, market interests among macro－economic variables that are investigated to influence the housing price for existing study and capital gains tax as the tax variables and real－estate policy as the explaining variables－ mainly the prices of the houses in the apartments of Busan and Seoul based on the study of the past. The prices of houses in Busan seemed to go down 0.346% as the average tax rate of the capital gains tax went up by 1% which is the core explanatory variable of this study. That is, we can conclude that if the prices of houses go down when we reinforce capital gains tax in Busan region, the supply reducing effect by freezing effects is less than the reducing effect of new demand by reducing the expected return. In case of Seoul, the average tax rate of capital gains tax and market interests seemed to affect negatively to the prices of houses in Seoul which are the depending variable, and if the average tax rate of capital gains tax increases 1%, the prices of houses in Seoul seemed to go down by 0.593%. That is, if we reinforce capital gains tax, we can conclude that the prices of houses go down. In the past, the housing policy of Korea was established mostly of capital region where most of the prices soared, so these policies of the government will affect differently to other regions as well as the targeted regions. Therefore, differentiated policies are needed for each region, so, to stabilize the prices of houses and predict fluctuation of housing market, right analysis is needed. Hence, we wish the results of this study would be a reference in raising reliability of prediction that establishes differentiated policies that fit to the characteristics of that region by understanding the movement of the factors that affect the change of housing prices of each region.
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House Price, Capital Gains Tax, apartment sales price, regressive analysis
