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우리나라는 용도지역제를 도시지역의 기본적인 토지이용통제제도로 삼고 있으나, 자연발생적인 지역이 많은 관계로 현행 용도지역제로는 바람직한 도시를 적극적으로 형성할 수 없다는 문제에 직면에 왔다. 이러한 문제점에 대한 해결책으로 법률은 상세계획제의 일종인 지구단위계획을 도입하여 운용하고 있다. 지구단위계획은 상세계획제의 취지를 반영하여 토지․건축물을 동시에 일체적으로 규제하며, 건축물의 용도를 지정하고, 도시기반시설을 확보하고 있다. 이러한 도입취지를 반영하여 현재 일정규모 이상의 신규개발지 및 도심재개발․재건축지에서 지구단위계획이 적용되고 있고 앞으로도 그 적용범위가 계속 확대될 것으로 보인다. 그런데 현행 지구단위계획은 법률에서 기존의 용도지역제와 병행하여 도시지역의 일부에만 도입됨으로써 그 기본취지를 제대로 구현하지 못하고 있다. 도시 전체의 토지이용에 관한 세부적인 계획과 연관없이 해당 구역의 개발만을 염두에 두고 작성되고 있다. 기존 용도지역제의 용적률이 개별지역의 여건이나 특성에 대한 세밀한 검토없이 획일적으로 설정되어 있어 바람직한 도시의 형성이 어려운데, 지구단위계획에서는 그 용적률을 완화하여 적용하고 있다. 지구단위계획구역과 인근지역, 지구단위계획구역과 전체 도시와의 불균형이 발생하고 또한 각 지역의 특성을 고려한 개발밀도를 설정하지 못하고 있다. 또한 지구단위계획이 고층․고밀도의 개발을 추구하는 도구로 사용되기도 한다. 지구단위계획의 본질은 도시를 원하는 모습으로 적극적으로 형성할 수 있는 것에 있으므로 그 취지를 살릴 수 있는 방안이 적극적으로 모색되어야 한다. 근본적으로 지구단위계획을 도시 전체에 적용하고 용도지역제를 폐지하는 방안이 이상적이다. 이것이 어렵다면 전체 도시의 모습에 대한 기본적인 계획을 수립하고, 현재의 용적률을 각 지역의 실정에 맞게 보완한 후 이에 근거하여 지구단위계획을 수립하는 것이 필요하다고 하겠다.
Zoning system has been adopted as fundamental means of controlling land use in korea. But zoning has been facing the problem that it is difficult to form urban area positively as desirable city, because many area of korea are formed with no planning. To solve this problem, law introduced District Unit Planning which is a kind of Detailed Planning. District Unit Planning is an integrated system that controls building, land which building is located, road, infrastructure together. District Unit Planning is applied to not only newly developing area but also redevelopment area, and the range of applications is expected to extend farther. However law runs District Unit Planning parallel with zoning system in same area although both are different system each other. And District Unit Planning is applied only in some parts of urban area without systematic connection with total urban planning formulated by the authorities. Imbalance occurs between District Unit Planning area and neighboring area that bas no District Unit Planning, between District Unit Planning area and the whole urban area. Realistically, District Unit Planning is used the means of high-rise and high-density development by developer, that guarantees high profit to him. Theoretically, the main purpose of Detailed Planning is to form urban area totally balanced. Therefore there is need to reform District Unit Planning. It is desirable that District Unit Planning is extended to all urban area and zoning is abolished. If an overall change will not be possible in a short period of time, at least District Unit Planning should be planned in accord with total area plan that includes well-balanced planning over the area and prepared in advance.
