오피스텔은 통상 업무와 주거를 겸용할 수 있는 건축물을 의미한다. 사람이 거주하는 주택과 업무를 처리하는 업무시설은 그 구조 및 입지 등에서 차이가 있다. 이점을 반영하여 건축법령은 주택과 업무시설을 구분하고 각각 허용된 용도에 따라 사용하도록 규정하고 있다. 한편 건축법령은 업무와 주거를 겸용할 수 있는 오피스텔제도를 예외적으로 인정하고 있다. 건축법령은 오피스텔을 업무시설로 규정하면서도 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있는 것으로 개념정의하고 있다. 오피스텔의 법적개념에 근거하여 상업지역에서 주거를 목적으로 하는 오피스텔이 대규모로 건축되고 있다. 업무시설로 규정하면서도 주거를 인정하는 오피스텔의 법적개념은 그 자체가 모호하고 불합리하다. 업무시설이라고 하면서도 그에 대한 기준이 없어 전적으로 주거용으로 사용되는 것도 가능하다. 법제도적 취지에서 업무와 주거를 함께 하는 건축물이 가능한 것인지? 바람직한 것인지? 에 대한 고려가 없다. 또한 업무와 주거의 겸용을 허용하는 오피스텔의 법적개념은 다른 공법체계와 충돌을 야기하고 있다. 업무시설을 주거용으로 사용하는 것은 결과적으로 쾌적한 주거생활을 추구하는 헌법 및 주거관련체계의 기본취지와 충돌한다. 쾌적한 주거생활을 위해서 요구되는 최저주거기준이나 주택건설 등에 관한 기준이 오피스텔에는 적용되지 않는다. 또한 용도지역제를 기본으로 하는 토지이용계획체계와도 충돌한다. 용도지역제는 주거지역의 주거환경을 보호하고 도심지역에 상업시설을 확보하기 위하여 주거지역과 상업지역을 구분하고 있다. 그런데 주거용 오피스텔을 상업지역에 건설하는 것을 용인함으로써 용도지역제의 취지를 훼손하고 있다. 이 밖에 학교용지부담금이나 조세제도 등에도 혼돈을 야기하고 있다. 따라서 오피스텔의 법적개념을 공법체계에 맞게 정비하는 것이 필요하다. 오피스텔에서 업무기능과 주거기능을 분리하고 특히 전적으로 주거용으로 사용되는 ‘주거용 오피스텔’은 도시형 생활주택의 원룸형으로 흡수하는 것이 바람직하다. 오피스텔은 소형업무시설이 필요한 사업자의 업무시설로 공급하고 주거의 겸용은 사실적 현상으로 맡겨 두면 될 것이다. 오피스텔은 구분건물이므로 업무시설이라 하더라도 간이침대 등을 이용하여 임시숙소로 사용하는 것은 가능하다. 오피스텔에서의 업무 및 주거 겸용은 이 정도 수준에서 그쳐야 한다. 사실상 주택으로 사용할 목적으로 상업지역에 대규모 오피스텔을 건축하는 것은 지양하여야 한다.

Officetel means building that can be used as office, residental, or mixed the both. There is significant difference between house and business facility in structure and location. Building code classify house and business facility, so each should be used by legally allowed use. Meanwhile, building code describes officetel as business facility and admits residence in it. Based the legal concept of officetel, many officetel that is used for residental has been constructed in commercial area. The legal concept of officetel is obscure and absurd. It confines officetel as business facility, but there is no criterion about it, officetel can be used only for residental. And the legal concept of officetel conflicts with public legal systems. The constitution and the house law pursuit a comfortable residental life, so there is minimun housing standard and other standards for house. But these standards are not applied to officetel because it is not housing but business facility by law. Zoning system, which our country adopts as fundmental method for land control, divides residental area and commercial area. The legal concept of officetel makes zoning system meaninglessly because it admits a massive housing complex in commercial area. So it is need to modify the legal concept of officetel in accordance with public legal systems. Residence function should be separated from business function, especially so called ‘residential officetel’ should be integrated into one-room house that is belong to multi-unit dwelling.

officetel, business facility, house, public legal system, mixed–use